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2020.02

防火地域内の既存不適格建築物はなぜ増築しても現行基準を満たさずに済むのか｜建築基準法施行令第137条の10が定める緩和の要件を解説

防火地域や準防火地域には、建物の外壁や開口部に高い防火性能を求める建築基準法第61条の規定があります。
古くからある建物の中には、建てた当時は適法でも、その後の基準の見直しでこの規定に適合しなくなったものが少なくありません。
こうした「既存不適格建築物」が増築や改築をしようとすると、原則としては建物全体を現行基準に合わせる必要が生じます。
けれども一定の要件を満たせば、建築基準法施行令第137条の10により、この負担が大きく緩和されます。

うちのビルは防火地域にあって、今の基準には合っていない古い建物なんです。
増築するなら、建物全部を最新基準に直さないといけませんか。

いいえ、要件を満たせば建物全体まで直さなくても増築できます。
建築基準法施行令第137条の10という緩和の規定があるんです。

緩和があるんですね、少し安心しました。
どんな建物のどんな増築が対象になるんでしょうか。

対象になるのは、防火地域の基準に適合していない建物の増築や改築です。
この記事で、対象と要件を順番に確認していきましょう。

この記事の結論

防火地域内の既存不適格建築物も、要件を満たせば増築や改築ができます（建築基準法第86条の７第１項）。
対象となるのは、法第３条第２項により現行の第61条の規定の適用を受けない既存不適格の建築物です。
要件には、火熱遮断壁等で区画する経路と、床面積・階数などの数値要件を満たす経路の二つがあります（施行令第137条の10）。
数値要件の経路では、対象床面積の合計が50平方メートル以下であることなど複数の条件を同時に満たす必要があります。
準防火地域（施行令第137条の11）は防火地域より数値要件がやや緩やかですが、建物や区域によって条件が変わるため計画段階での確認が欠かせません。

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なぜ防火地域の建物は増築のたびに現行基準を問われるのか

防火地域や準防火地域は、市街地の大規模な延焼を防ぐために都市計画で指定される区域です。
建築基準法第61条は、この区域内の建物に外壁の開口部の防火設備や主要な部分の防火性能を義務づけています。

建築基準法第三条第二項　この法律又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の施行又は適用の際現に存する建築物若しくはその敷地又は現に建築、修繕若しくは模様替の工事中の建築物若しくはその敷地がこれらの規定に適合せず、又はこれらの規定に適合しない部分を有する場合においては、当該建築物、建築物の敷地又は建築物若しくはその敷地の部分に対しては、当該規定は、適用しない。

防火地域の建物も、建てた当時はほとんどが適法でした。
区域の指定や第61条の技術的基準そのものが見直されると、建てたときは適合していた建物が、その後の基準に適合しなくなることがあります。
これが建築基準法第３条第２項が定める「既存不適格建築物」で、違反建築物ではなく、そのまま使い続けること自体は認められています。
問題になるのは増築や改築をするときで、原則としては工事にあわせて建物全体を現行の第61条の基準に適合させなければなりません。
この負担を一定の範囲で軽くするのが、建築基準法第86条の７と施行令第137条の10の緩和規定です。

なるほど、基準が変わったせいで古い建物が合わなくなることがあるんですね。
自分の建物がそうなのか、どうやって分かりますか。

建築確認を取った当時の図面と、今の第61条の基準を照らし合わせれば分かります。
迷ったら特定行政庁や設計士に確認するのが確実です。

どんな建物のどんな増築が緩和の対象になるのか

緩和の対象になるのは建物そのものではなく、増築や改築という工事の範囲です。
どんな増改築でも使える制度ではなく、対象になる部分が政令で決められています。

建築基準法第八十六条の七第一項（抜粋）　第三条第二項の規定により（略）第六十一条（略）の規定の適用を受けない建築物について政令で定める範囲内において増築、改築、大規模の修繕又は大規模の模様替をする場合においては（略）、これらの規定は、適用しない。

対象になるのは、第61条の規定に適合しない建物の増築や改築だけです。
建築基準法第86条の７第１項は、第３条第２項により第61条など複数の規定の適用を受けない建築物について、政令で定める範囲内で増築・改築・大規模の修繕・大規模の模様替をする場合に、その規定を適用しないと定めています。
このうち増築・改築の範囲を具体的に定めているのが、次の章で見る施行令第137条の10です。
大規模の修繕や大規模の模様替は増築・改築とは別の考え方で範囲が決まるため、この記事では増築・改築に絞って説明します。

増築だけじゃなくて改築でも対象になるんですね。
具体的にはどんな要件を満たせばいいんでしょうか。

要件は大きく二つの経路に分かれます。
次の章で順番に見ていきましょう。

緩和を受けるにはどんな要件を満たす必要があるのか

厚い防火性能の外壁と防火設備の窓を持つ建物と、認定を示す書類が並んでいるイラスト

前の章で見た対象について、具体的に満たすべき要件を確認します。
要件は二つの経路に分かれており、どちらか一方を満たせば足ります。

建築基準法施行令第百三十七条の十（防火地域関係）　法第三条第二項の規定により法第六十一条（防火地域内にある建築物に係る部分に限る。）の規定の適用を受けない建築物についての法第八十六条の七第一項の政令で定める範囲は、増築及び改築については、次の各号に掲げる建築物の区分に応じ、当該各号に定める要件に該当する増築又は改築に係る部分とする。

要件には、壁で区画する経路と、数値で抑える経路の二つがあります。
一つ目は、増築・改築に係る部分を火熱遮断壁等で区画し、かつ国土交通大臣が定める基準に適合する構造方法を用いる経路です。
二つ目は、対象床面積の合計が50平方メートル以下であることに加え、増改築後の階数が２以下かつ延べ面積が500平方メートル以下であること、外壁・軒裏が防火構造であること、延焼のおそれのある開口部に防火設備を設けることなど、複数の条件を同時に満たす経路です。
木造建築物のうち外壁・軒裏が防火構造でないものは、この二つ目の経路が使えず、一つ目の経路に限られます。

うちは木造で、外壁も昔ながらの仕様なんですが、それでも緩和は受けられますか。
要件が複雑で、自分の建物がどちらに当てはまるか分かりません。

木造で外壁が防火構造でない場合は、壁で区画する経路に限られます。
数値要件の経路が使えるかどうかは、次の章の注意点もあわせて確認しましょう。

実務で見落としやすいのはどこか

防火地域の要件を見てきましたが、準防火地域にも似た規定があります。
似ているからこそ、条件の違いを取り違えやすいので注意が必要です。

建築基準法施行令第百三十七条の十一（準防火地域関係）　法第三条第二項の規定により法第六十一条（準防火地域内にある建築物に係る部分に限る。）の規定の適用を受けない建築物についての法第八十六条の七第一項の政令で定める範囲は、増築及び改築については、次の各号に掲げる建築物の区分に応じ、当該各号に定める要件に該当する増築又は改築に係る部分とする。

見落としやすいのは、防火地域と準防火地域で数値要件の重さが違う点です。
準防火地域（施行令第137条の11）の数値要件の経路には、防火地域にある「基準時の延べ面積を超えないこと」や「延べ面積が500平方メートルを超えないこと」という上限が定められておらず、防火地域のほうが要件が厳しく設定されています。
また、同一敷地内に増築・改築に係る部分が複数ある場合は、対象床面積の合計を合算して判定する点も見落としやすいところです。
自分の建物がどちらの区域にあるかを取り違えると、満たしているつもりの要件が実は足りていない、ということが起こります。

同じような規定でも、防火地域のほうが要件が厳しいんですね。
自分の建物がどちらの区域にあるか、あらためて確認しないといけませんね。

はい、都市計画図で区域を確認しておくと安心です。
最後に実務での確認手順をまとめます。