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2022.10

前面道路までの距離でなぜ高さが決まるのか｜建築基準法第五十六条の道路斜線制限を解説

敷地の前に道路がある建物は、その道路との位置関係によって建てられる高さが変わります。
建築基準法は前面道路の反対側の境界線を基準に、建物の各部分の高さの上限を定めています。
前面道路の幅や敷地の後退距離を知らずに計画を進めると、想定より低い建物しか建てられないことがあります。
道路斜線制限は前面道路との距離と用途地域ごとの数値で高さの上限が決まる仕組みです

うちの敷地の前に広い道路があるんですが、それで高さが変わるって本当ですか。

はい、道路斜線制限という仕組みがあります。
前面道路との距離で高さの上限が決まります。

道路の幅も関係あるんですか。

関係あります。
道路の幅員と後退の有無も見ていきましょう。

この記事の結論

道路斜線制限は、前面道路の反対側の境界線からの水平距離をもとに建物の高さの上限を定める規定です（建築基準法第五十六条第一項第一号）。
建物を前面道路の境界線から後退させると、反対側の境界線が後退距離ぶん外側にあるものとみなされます。
前面道路の幅員が十二メートル以上ある住居系の地域では、遠くの部分の数値が緩和されます。
敷地が公園や広場に接する場合や、幅の異なる二つ以上の道路に接する場合も、境界線の位置が有利にみなされることがあります。
天空率という基準を満たせば、道路斜線制限にあたる規定そのものの適用を外すことができます。

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前面道路までの距離でなぜ高さが決まるのか

道路に面した敷地では、建物の高さが前面道路の反対側にどれだけ日照や採光を確保できるかに直結します。
建築基準法はこの関係を保つため、前面道路を基準にした高さの制限を設けています。

第五十六条第一項　建築物の各部分の高さは、次に掲げるもの以下としなければならない。
一　別表第三（い）欄及び（ろ）欄に掲げる地域、地区又は区域及び容積率の限度の区分に応じ、前面道路の反対側の境界線からの水平距離が同表（は）欄に掲げる距離以下の範囲内においては、当該部分から前面道路の反対側の境界線までの水平距離に、同表（に）欄に掲げる数値を乗じて得たもの

道路斜線制限は、前面道路の反対側の境界線からの水平距離に、用途地域ごとに決まった数値を乗じた高さを上限にする規定です。
低層住居専用地域や住居系の地域では、この数値はおおむね一・二五です。
近隣商業地域や商業地域などでは、数値は一・五に緩和されます。
ただしこの計算が働くのは、反対側の境界線から一定の水平距離までの範囲に限られます。
用途地域ごとの容積率の限度が大きいほど、この範囲も広く設定されています。

道路の反対側までの距離で、建てられる高さが決まるんですね。

はい、反対側の境界線までの距離が基準です。
次は後退した場合の話をしましょう。

建物を後退させると何が変わるのか

道路の境界線ぎりぎりに建てる建物と、境界線から離して建てる建物では、高さの計算そのものが変わります。
建築基準法はこの後退を評価する仕組みを別途定めています。

第五十六条第二項　前面道路の境界線から後退した建築物に対する前項第一号の規定の適用については、同号中「前面道路の反対側の境界線」とあるのは、「前面道路の反対側の境界線から当該建築物の後退距離（当該建築物から前面道路の境界線までの水平距離のうち最小のものをいう。）に相当する距離だけ外側の線」とする。

建物を前面道路の境界線から後退させると、反対側の境界線が後退距離ぶん外側にあるものとみなされます。
みなしの境界線が外側に動くぶん、そこから建物までの水平距離が伸び、建てられる高さの上限も上がります。
つまり同じ敷地でも、道路際ぎりぎりに建てるより後退させたほうが、上に高く建てやすくなります。
この後退距離は、地盤面より下の部分などを除いた実際の建物の位置から測ります。
前面に広場や駐車場を確保して建物を奥に配置する計画は、この緩和を活かした形の一つです。

道路から下げて建てるほうが、高くできるってことですか。

はい、後退距離のぶんだけ有利になります。
次は道路の幅による緩和を見てみましょう。

道路の幅が十二メートル以上あるとどうなるのか

道路斜線制限は、前面道路の幅そのものによっても計算が変わります。
特に住居系の地域では、道路が広いほど遠くの部分の制限が緩和されます。

第五十六条第三項　第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域又は準住居地域内における前面道路の幅員が十二メートル以上である建築物に対する別表第三の規定の適用については、同表（に）欄中「一・二五」とあるのは、「一・二五（前面道路の反対側の境界線からの水平距離が前面道路の幅員に一・二五を乗じて得たもの以上の区域内においては、一・五）」とする。

住居系の地域で前面道路の幅員が十二メートル以上ある場合、遠くの部分の数値が一・二五から一・五に緩和されます。
緩和が働くのは、反対側の境界線から一定の距離より奥まった部分に限られます。
さらに建物を後退させている場合は、この緩和が及ぶ範囲がその分だけ広がる規定もあります。
道路が広い敷地ほど、道路斜線制限のうえでは有利になりやすい仕組みです。
前面道路の幅員は道路台帳や現況測量で確認できます。

道路が広いと、その分建てやすくなるんですね。

はい、十二メートル以上の道路は緩和の対象です。
次は敷地の周りの条件を見てみましょう。

敷地の周りの条件で緩和されることがあるのか

敷地の周りの環境によっても、道路斜線制限の計算は有利に働くことがあります。
政令では、複数の道路に接する場合と公園などに接する場合の扱いを定めています。

建築基準法施行令第百三十四条第一項　前面道路の反対側に公園、広場、水面その他これらに類するものがある場合においては、当該前面道路の反対側の境界線は、当該公園、広場、水面その他これらに類するものの反対側の境界線にあるものとみなす。
同令第百三十二条第一項（要旨）　幅員の異なる二以上の前面道路がある場合、一定の範囲内ではすべての前面道路が幅員の最大な前面道路と同じ幅員を有するものとみなす。

前面道路の反対側に公園や広場、水面がある場合、反対側の境界線はその向こう側の境界線にあるものとみなされます。
境界線がさらに外側にみなされるぶん、計算上の余裕は大きくなります。
また敷地が幅の異なる二つ以上の道路に接する場合も、一定の条件のもとで狭いほうの道路を広いほうと同じ幅員とみなす扱いがあります。
どちらも机上の計算だけでは気づきにくく、敷地の周辺状況を確認して初めて分かる緩和です。
公園や複数の道路に接する敷地で計画するときは、この緩和の適用があるかをあらかじめ確認しておきます。

公園の向かいだと、有利になることがあるんですね。

はい、境界線がみなしで外側にずれます。
最後に天空率による扱いを見ていきましょう。

天空率を使えば道路斜線制限を外せるのか

道路斜線制限の形どおりに段状に後退させなくても、別の方法で同じ効果を確保できる場合があります。
その方法が天空率という基準です。

第五十六条第七項　次の各号のいずれかに掲げる規定によりその高さが制限された場合にそれぞれ当該各号に定める位置において確保される採光、通風等と同程度以上の採光、通風等が当該位置において確保されるものとして政令で定める基準に適合する建築物については、それぞれ当該各号に掲げる規定は、適用しない。
一　第一項第一号、第二項から第四項まで及び前項　前面道路の反対側の境界線上の政令で定める位置

天空率という基準を満たせば、道路斜線制限にあたる規定そのものの適用を外すことができます。
天空率は、決められた位置から見上げたときにどれだけ空が見えるかを表す割合です。
道路斜線制限どおりに設計した建物と同じか、それ以上の天空率を確保していることが条件になります。
あわせて、道路境界線からの後退距離も、比較対象の建物以上であることが求められます。
天空率による設計は専門的な算定を伴うため、建築士など専門家に確認しながら進めます。

段々に後退させなくても、別の方法があるんですか。

はい、天空率を使う方法もあります。
次はよくある質問を見ていきましょう。