BLOG

2022.11

北側の建物はなぜ真北方向で高さを制限されるのか｜建築基準法第五十六条の北側斜線制限を解説

敷地の北側に隣接する住宅への日照や採光を守るため、建築基準法は建物の高さそのものに制限を設けています。
この北側斜線制限は、前面道路や隣地との位置関係だけでなく、真北の方角までもが計算の基準になる独特な仕組みです。
対象になる用途地域や計算方法を知らずに増改築を計画すると、設計の途中で高さの見直しを迫られることがあります。
北側斜線制限は、真北方向の距離をもとに建物の高さの上限を定める仕組みです

うちの敷地は北側に住宅が接しているんですが、増築するときに何か特別な制限があるんでしょうか。

はい、北側斜線制限という仕組みが関係してきます。
順番に見ていきましょう。

道路や隣地との関係とは別のルールがあるということですか。

はい、真北の方角を基準にする点が特徴です。
まず仕組みから確認しましょう。

この記事の結論

建築基準法第五十六条第一項第三号は、建物の各部分から前面道路の反対側の境界線または隣地境界線までの真北方向の水平距離をもとに高さの上限を定めています。
対象になるのは第一種・第二種低層住居専用地域、田園住居地域、第一種・第二種中高層住居専用地域に限られ、商業地域や工業地域などには適用されません。
高さの上限は、真北方向の水平距離に一・二五を掛けたものに、低層住居専用地域等では五メートル、中高層住居専用地域では十メートルを加えて求めます。
北側に水面や線路敷がある場合や隣地との地盤面に高低差がある場合は、境界線の位置が実際より外側にあるものとみなされ、上限が緩和されます（建築基準法施行令第百三十五条の四）。
増改築を計画する前には、用途地域と真北方向を確認し、必要なら特定行政庁や専門家に相談しておく必要があります。

▼

北側斜線制限とはどんな仕組みなのか

建築基準法第五十六条は、建物の高さの上限を定める三つの規定の一つとして北側斜線制限を置いています。
道路斜線制限や隣地斜線制限とは異なり、この規定だけは方角そのものが計算の基準になります。

第五十六条第一項　建築物の各部分の高さは、次に掲げるもの以下としなければならない。
三　第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域若しくは田園住居地域内又は第一種中高層住居専用地域若しくは第二種中高層住居専用地域内においては、当該部分から前面道路の反対側の境界線又は隣地境界線までの真北方向の水平距離に一・二五を乗じて得たものに、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域又は田園住居地域内の建築物にあつては五メートルを、第一種中高層住居専用地域又は第二種中高層住居専用地域内の建築物にあつては十メートルを加えたもの

北側斜線制限は、敷地の北側にある建物や道路に日照や採光が届くように設けられた規定です。
道路斜線制限や隣地斜線制限は敷地がどの方角を向いていても同じ計算式が使えますが、北側斜線制限だけは真北の方角を実際に測る必要があります。
真北は地図上の北とずれることがあるため、方位の確認を伴う専門的な測量が欠かせません。
まずはこの仕組みが、どの建物にも一律にかかるものではないという点を押さえておく必要があります。

北側斜線制限は、どんな建物にも同じようにかかるものなんでしょうか。

いいえ、対象になる用途地域が決まっています。
次はその範囲を見ていきましょう。

どの用途地域の建物が対象になるのか

北側斜線制限がかかるのは、住居系のうちでも特に日照環境が重視される用途地域に限られます。
同じ住居系の地域でも、対象になる地域とならない地域があります。

対象になる：第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域・田園住居地域
対象になる：第一種中高層住居専用地域・第二種中高層住居専用地域
対象にならない：第一種住居地域・第二種住居地域・準住居地域
対象にならない：近隣商業地域・商業地域・工業地域・工業専用地域

北側斜線制限がかかるのは、低層住居専用地域と中高層住居専用地域、そして田園住居地域だけです。
第一種・第二種住居地域や準住居地域、商業系・工業系の用途地域では、この規定そのものが適用されません。
これらの地域では、道路斜線制限と隣地斜線制限の二つだけで高さの上限が決まる仕組みになっています。
自分の敷地がどの用途地域に指定されているかは、市区町村の都市計画図で確認できます。

うちは第一種住居地域なんですが、それなら北側斜線制限は関係ないんですね。

はい、その地域では対象外です。
次は対象地域での計算方法を見ましょう。

上限の高さはどうやって計算するのか

対象の用途地域に当てはまる場合、上限の高さは真北方向の水平距離をもとにした計算式で決まります。
計算の起点になるのは、前面道路の反対側の境界線か隣地境界線のいずれかです。

第五十六条第一項第三号（抜粋）　（略）当該部分から前面道路の反対側の境界線又は隣地境界線までの真北方向の水平距離に一・二五を乗じて得たものに、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域又は田園住居地域内の建築物にあつては五メートルを、第一種中高層住居専用地域又は第二種中高層住居専用地域内の建築物にあつては十メートルを加えたもの

高さの上限は、真北方向の水平距離に一・二五を掛けた数値に、五メートルか十メートルを足して求めます。
足す数値は用途地域によって決まっており、低層住居専用地域と田園住居地域は五メートル、中高層住居専用地域は十メートルです。
境界線から離れた場所ほど、この計算式が示す高さの上限は大きくなります。
敷地の形状によって境界線までの距離が場所ごとに異なるため、建物の各部分ごとに計算し直す必要があります。

敷地の形によっては、場所ごとに高さの上限が変わるということですか。

そのとおりです、部分ごとの計算が必要になります。
次は緩和される場合を見てみましょう。

北側に水面や線路があったり隣地との高低差があるとどうなるのか

北側の境界線が、そのまま計算の基準になるとは限りません。
条文は、境界の外側に水面や線路がある場合や、地盤面に高低差がある場合の調整方法も定めています。

第百三十五条の四第一項　法第五十六条第六項の規定による同条第一項及び第五項の規定の適用の緩和に関する措置で同条第一項第三号に係るものは、次に定めるところによる。
一　北側の前面道路の反対側に水面、線路敷その他これらに類するものがある場合又は建築物の敷地が北側で水面、線路敷その他これらに類するものに接する場合においては、当該前面道路の反対側の境界線又は当該水面、線路敷その他これらに類するものに接する隣地境界線は、当該水面、線路敷その他これらに類するものの幅の二分の一だけ外側にあるものとみなす。
二　建築物の敷地の地盤面が北側の隣地の地盤面より一メートル以上低い場合においては、その建築物の敷地の地盤面は、当該高低差から一メートルを減じたものの二分の一だけ高い位置にあるものとみなす。

北側に水面や線路敷がある場合は、境界線がその幅の半分だけ外側にあるものとして計算します。
たとえば川や線路をはさんで北側の建物と向き合う敷地は、実際の境界線より計算上は有利になります。
逆に自分の敷地の地盤面が北側の隣地より一メートル以上低い場合は、高低差の一部を差し引いた位置を基準の地盤面とみなす調整も行われます。
どちらの緩和も自動的に適用されるものではなく、実測と図面での確認が前提になります。

うちの裏に用水路があるんですが、それも緩和の対象になり得るんでしょうか。

水路の幅次第では緩和の対象になり得ます。
最後に確認の手順をまとめます。

増改築の前に何を確認すればよいのか

北側斜線制限は、用途地域の確認から真北方向の実測まで、複数の手順を踏んで初めて計画に反映できます。
増改築を検討する段階で、次の点を確認しておくと安心です。

敷地が北側斜線制限の対象になる用途地域かどうかを都市計画図で確認する
敷地の真北の方角を測量図や地積測量図で確認する
前面道路の反対側の境界線と隣地境界線のどちらが基準になるかを敷地の形状から確認する
北側に水面や線路、高低差がある場合は緩和の対象になり得るか設計者に確認する

この四つを先に確認しておくと、計画の初期段階で高さの上限を見誤ることを防げます。
真北の方角は磁北とずれることがあるため、正確な測量図をもとに確認する必要があります。
緩和の適用可否を含め、計算の前提条件は敷地ごとに異なります。
自己判断で進めず、早い段階で特定行政庁や設計の専門家に相談することが確実です。

増築の前に、まず都市計画図で用途地域を確認してみます。

それが最初の一歩です。
次はよくある質問を見ていきましょう。