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2022.10

隣の敷地の建物が近いとなぜ高さを制限されるのか｜建築基準法第五十六条の隣地斜線制限を解説

敷地と敷地が隣り合う場所では、自分の建物の高さが隣の敷地の日当たりや風通しに直接影響します。
建築基準法はこの影響を抑えるため、隣地境界線からの距離に応じて建物の高さの上限を定めています。
対象になる用途地域や基準の高さを知らずに計画を進めると、設計の段階で高さの見直しを迫られることがあります。
隣地斜線制限は用途地域ごとに基準の高さと勾配が変わる仕組みです

うちの敷地は隣の建物とかなり近いんですが、高さに制限はあるんでしょうか。

はい、隣地斜線制限という仕組みがあります。
用途地域によって基準が変わります。

隣の建物との距離だけで決まるんですか。

距離に加えて用途地域と基準の高さも関わります。
順番に見ていきましょう。

この記事の結論

隣地斜線制限は、隣地境界線からの水平距離に応じて建物の高さの上限を定める規定です（建築基準法第五十六条第一項第二号）。
第一種・第二種低層住居専用地域と田園住居地域には、この隣地斜線制限は適用されません。
基準の高さは、中高層住居系・住居系の地域では二十メートル、商業系・工業系などでは三十一メートルです。
基準の高さを超える部分は、隣地境界線までの距離に一定の勾配を乗じた高さまでしか建てられません。
敷地が公園や広場、水面に接する場合や、地盤面に高低差がある場合は緩和措置が適用されることがあります。

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隣の敷地の建物が近いとなぜ高さが制限されるのか

敷地と敷地が隣り合う場所では、自分の建物の高さが隣地の日当たりや風通しに直接影響します。
建築基準法はこの影響を抑えるため、隣地との境界線を基準にした高さの制限を設けています。

第五十六条第一項　建築物の各部分の高さは、次に掲げるもの以下としなければならない。
二　当該部分から隣地境界線までの水平距離に、次に掲げる区分に従い、イ若しくはニに定める数値が一・二五とされている建築物で高さが二十メートルを超える部分を有するもの又はイからニまでに定める数値が二・五とされている建築物で高さが三十一メートルを超える部分を有するものにあつては、それぞれその部分から隣地境界線までの水平距離のうち最小のものに相当する距離を加えたものに、イからニまでに定める数値を乗じて得たものに、イ又はニに定める数値が一・二五とされている建築物にあつては二十メートルを、イからニまでに定める数値が二・五とされている建築物にあつては三十一メートルを加えたもの（略）

隣地斜線制限は、隣地境界線までの距離に応じて建物の高さの上限を決める規定です。
道路に面していない側、つまり隣の敷地と接する境界線を基準に、建物の各部分の高さを制限します。
基準の高さを超える部分は、境界線までの距離に一定の勾配を乗じた分だけ、上へ行くほど後退させる必要があります。
この仕組みは前面道路を基準にする道路斜線制限や、真北方向を基準にする北側斜線制限とは別の規定です。
用途地域ごとに基準の高さと勾配の数値が変わるため、次の項で詳しく確認します。

道路側だけじゃなくて、隣の敷地との境界線でも制限があるんですね。

はい、隣地境界線を基準にした制限です。
まず対象になる用途地域を見てみましょう。

隣地斜線制限はどの用途地域の建物に適用されるのか

隣地斜線制限は、すべての用途地域に一律に適用されるわけではありません。
低層住居専用地域などはそもそも対象から外れ、別の仕組みで高さが決まります。

第五十六条第一項第二号イ　第一種中高層住居専用地域若しくは第二種中高層住居専用地域内の建築物又は第一種住居地域、第二種住居地域若しくは準住居地域内の建築物（略）　一・二五（略、都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内の建築物にあつては、二・五）
ロ　近隣商業地域若しくは準工業地域内の建築物（略）又は商業地域、工業地域若しくは工業専用地域内の建築物　二・五

隣地斜線制限の対象になるのは、中高層住居専用地域から工業専用地域までの幅広い用途地域です。
一方、第一種・第二種低層住居専用地域と田園住居地域は、この隣地斜線制限の対象になりません。
これらの地域では建築基準法第五十五条の高さ制限や、後述する北側斜線制限が別途適用されるためです。
用途地域が中高層住居専用地域や住居地域であれば勾配は一・二五、近隣商業地域より外側の地域であれば勾配は二・五になります。
自分の敷地がどの区分に当たるかは、都市計画図で用途地域を確認すれば分かります。

うちの実家は低層住居専用地域なんですが、それだと対象外ってことですか。

はい、低層住居専用地域は対象外です。
次は基準の高さと勾配の中身を見ていきましょう。

基準の高さと勾配はどうやって決まるのか

隣地斜線制限の計算は、基準の高さと勾配という二つの数値の組み合わせで決まります。
どちらの数値になるかは、用途地域ごとに条文で定められています。

第五十六条第一項第二号（抜粋）　イ又はニに定める数値が一・二五とされている建築物にあつては二十メートルを、イからニまでに定める数値が二・五とされている建築物にあつては三十一メートルを加えたもの

基準の高さは、勾配一・二五の地域では二十メートル、勾配二・五の地域では三十一メートルです。
建物の高さがこの基準を超えない部分には、隣地斜線制限そのものが及びません。
基準を超える部分は、隣地境界線までの水平距離に勾配を乗じた高さに、基準の高さを加えた線の中に収める必要があります。
つまり境界線から離れるほど、建てられる高さの上限は大きくなっていきます。
高さが二十メートルや三十一メートルを超える計画では、この計算を必ず設計段階で確認します。

境界線から離れれば離れるほど、高く建てられるってことですね。

境界線から離れるほど距離と勾配の掛け算で高さが決まります。
次は緩和の仕組みを見てみましょう。

緩和措置を使えるのはどんなときか

隣地斜線制限にも、敷地の状況に応じた緩和の仕組みが用意されています。
これを知らずに計算すると、実際より厳しい制限をかけてしまうことがあります。

施行令第百三十五条の三第一項第一号　建築物の敷地が公園（略）、広場、水面その他これらに類するものに接する場合においては、その公園、広場、水面その他これらに類するものに接する隣地境界線は、その公園、広場、水面その他これらに類するものの幅の二分の一だけ外側にあるものとみなす。
第二号　建築物の敷地の地盤面が隣地の地盤面（略）より一メートル以上低い場合においては、その建築物の敷地の地盤面は、当該高低差から一メートルを減じたものの二分の一だけ高い位置にあるものとみなす。

敷地が公園や広場、水面に接している場合、隣地境界線はその幅の半分だけ外側にあるとみなされます。
境界線が外側にずれるぶん、実際に計算できる高さの余裕が増えることになります。
また、自分の敷地の地盤面が隣地より一メートル以上低い場合は、高低差を踏まえた調整も認められています。
これらの緩和はいずれも机上の計算だけでは気づきにくく、敷地図と照らし合わせて初めて分かる場合があります。
公園や水路に接する敷地、高低差のある敷地で計画するときは、この緩和の適用があるかを確認しておくことが大切です。

水面に接している敷地だと、有利になることがあるんですね。

はい、境界線がみなしで外側にずれます。
最後に確認の手順を見ていきましょう。

増改築の前に何を確認すればよいのか

隣地斜線制限は、道路斜線制限や北側斜線制限と組み合わさって働く規定です。
増改築を計画する前に、次の点を確認しておくと安心です。

敷地がどの用途地域に指定されているか、隣地斜線制限の対象かどうかを確認する
対象であれば基準の高さ（二十メートルまたは三十一メートル）と勾配（一・二五または二・五）を確認する
敷地が公園・広場・水面に接している場合や地盤面に高低差がある場合は、緩和の適用を確認する
隣地斜線制限だけでなく、道路斜線制限・北側斜線制限もあわせて確認する

この四つを先に確認しておくと、隣地との関係で高さの見積もりを誤るのを防げます。
用途地域と基準の高さ・勾配は、都市計画図と条文を照らし合わせれば分かります。
緩和の適用や複雑な敷地形状の判断に迷うときは、特定行政庁や建築士への確認が確実です。
自己判断のまま設計を進めてしまうと、後から高さの見直しが必要になることがあります。

隣の敷地との境界線も、うちの計画の前にちゃんと確認しておきます。

それが確実な進め方です。
次はよくある質問を見ていきましょう。