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2020.02

長屋や共同住宅を増築しても界壁をやり直さなくてよいのはなぜか｜建築基準法施行令第137条の５が定める緩和の範囲を解説

長屋や共同住宅を増築するとき、既存部分の界壁まで今の遮音基準に合わせ直さなければならないと思っていませんか。
建築基準法施行令第137条の５は、増築や改築が一定の規模におさまれば、既存部分の界壁までやり直さなくてよいという緩和を定めています。
ただし、この緩和は増築と改築で判定の物差しが異なり、どちらも一定の規模を超えると使えなくなります。
この記事では、緩和の対象・要件・見落としやすい点までを条文に沿って解説します。

古い共同住宅の一部を増築する予定です。
各戸を仕切る界壁も今の遮音基準に合わせないといけないんでしょうか。

増築や改築が一定の規模におさまれば、既存部分の界壁までやり直す必要はありません。
建築基準法施行令第137条の５という緩和の規定があります。

助かります。
でも、どのくらいの規模までなら緩和が使えるんでしょうか。

増築か改築かで判定の基準が変わります。
順番に見ていきましょう。

この記事の結論

増築や改築が一定の規模におさまれば、既存部分の界壁までやり直す必要はありません（建築基準法施行令第137条の５）。
対象となるのは、法第３条第２項の規定により法第30条（界壁）の適用を受けない既存不適格の長屋または共同住宅です。
増築は増築後の延べ面積が基準時の延べ面積の1.5倍を超えないことが条件です。
改築は改築に係る部分の床面積が基準時の延べ面積の２分の１を超えないことが条件です。
大規模の修繕・模様替は、界壁の危険性を増やさない範囲であれば面積の上限なく緩和の対象になります（施行令第137条の12第７項）。

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なぜ増築すると界壁の基準に関わってくるのか

既存不適格の長屋や共同住宅が増築や改築をするとき、建物全体の界壁を現行基準に合わせ直すのは負担が大きすぎます。
そこで建築基準法は、増築や改築の規模が一定の範囲におさまる場合を対象にした緩和の仕組みを用意しています。

建築基準法第八十六条の七第一項（抜粋）　第三条第二項の規定により（略）第三十条（略）の規定の適用を受けない建築物について政令で定める範囲内において増築、改築、大規模の修繕又は大規模の模様替をする場合においては、第三条第三項の規定にかかわらず、これらの規定は、適用しない。

界壁の遮音基準も緩和の対象に含まれています。
建築基準法第30条は、長屋または共同住宅の各戸を仕切る界壁について、隣接する住戸からの日常生活音を衛生上支障がないように低減する技術的基準に適合する構造とし、小屋裏または天井裏に達するものとするよう定めています。
既存不適格の長屋・共同住宅であっても、増築や改築をきっかけに界壁の基準まで現行基準へ合わせ直す必要は必ずしもなく、第86条の７が定める一定の範囲を満たせば従来のままで足ります。
今回はそのうち、界壁に関する部分を見ていきます。

界壁にも国が定めた遮音の基準があるとは知りませんでした。
うちの建物は古いので、今の基準とは違うかもしれません。

古い建物でも、増築や改築の規模によっては界壁をやり直さなくてよい場合があります。
次に対象と要件を見ていきましょう。

どんな増築や改築がこの緩和の対象になるのか

緩和の対象になる建物を、まず確認しておきましょう。
この対象が、次の章で説明する要件の前提になります。

建築基準法施行令第百三十七条の五　法第三条第二項の規定により法第三十条の規定の適用を受けない長屋又は共同住宅について法第八十六条の七第一項の規定により政令で定める範囲は、増築については増築後の延べ面積が基準時における延べ面積の一・五倍を超えないこととし、改築については改築に係る部分の床面積が基準時における延べ面積の二分の一を超えないこととする。

緩和の対象になるのは、法第30条の適用を受けない長屋または共同住宅です。
対象となる建物は、法第３条第２項の規定により法第30条の適用を受けない、既存不適格の長屋または共同住宅に限られます。
用途が長屋・共同住宅以外の建物には、この第137条の５は適用されません。
自分の建物がこの既存不適格に当たるかどうかを、まず確認する必要があります。

うちは昭和のころに建てた共同住宅です。
それでも対象になりますか。

法第30条の規定の適用を受けない既存不適格の共同住宅であれば対象になります。
次の章で具体的な要件を説明します。

緩和を受けるにはどんな要件を満たす必要があるのか

前の章で見た対象について、具体的に満たすべき要件を見ていきます。
要件は増築と改築で、それぞれ判定の物差しが異なります。

建築基準法施行令第百三十七条の五（再掲）　増築については増築後の延べ面積が基準時における延べ面積の一・五倍を超えないこととし、改築については改築に係る部分の床面積が基準時における延べ面積の二分の一を超えないこととする。

増築と改築で判定に使う数字が違います。
増築の場合は、増築後の延べ面積そのものが基準時の延べ面積の1.5倍を超えないことが条件です。
改築の場合は、建物全体ではなく改築に係る部分の床面積が基準時の延べ面積の２分の１を超えないことが条件です。
どちらの基準も、建物が既存不適格になった時点である基準時の延べ面積を物差しにしています。

増築と改築で基準が別々なんですね。
両方を同時にやる場合はどう考えればいいんでしょうか。

条文は増築と改築を別の号で定めているので、両方を混同しないことが大切です。
次は見落としやすい落とし穴を紹介します。

実務で見落としやすいのはどこか

前の章で見た要件には、読み飛ばすと見落としやすい落とし穴が２つあります。
どちらも「増築か改築か」を取り違えると気づきにくい点です。

建築基準法施行令第百三十七条の十二第七項（抜粋）　法第三条第二項の規定により（略）法第三十条（略）の規定の適用を受けない建築物についての法第八十六条の七第一項の政令で定める範囲は、大規模の修繕又は大規模の模様替については、当該建築物における全ての大規模の修繕又は大規模の模様替とする。

２つの見落としに注意してください。
１つ目は、増築の1.5倍という上限は増築後の延べ面積全体で判定するのに対し、改築の２分の１という上限は改築に係る部分の床面積だけで判定するという、計算の対象が違うことです。
どちらも建物が増築後・改築後の面積でいずれか一方でも上限を超えれば、既存部分を含めた界壁全体が法第30条の適用を受けることになります。
２つ目は、面積の増加を伴わない大規模の修繕・模様替は第137条の12第７項が別に定めており、界壁の危険性を増大させない範囲であれば面積の上限なく緩和の対象になることです。
「増築や改築」と「大規模の修繕・模様替」を同じ基準で考えてしまうと、必要以上に工事を制限してしまいます。

今回は面積を増やさない内装のリフォームだけを考えています。
それなら上限は気にしなくてよいんですね。

大規模の修繕・模様替であれば、界壁の危険性を増やさない限り面積の上限はありません。
最後に実務での確認手順をまとめます。