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2019.12

防災都市計画施設に面する敷地はなぜ間口率まで計算しなければならないのか｜建築基準法施行令第136条の２の４が定める算定方法を解説

特定防災街区整備地区に指定された敷地が防災都市計画施設に面していると、耐火建築物等の基準に加えて間口率と高さの最低限度という上乗せの基準がかかることがあります。
都市計画図で指定の有無までは確認できても、実際の間口率や高さをどう計算すればよいのかは条文を読むだけでは分かりにくいところです。
計算方法を誤ると、指定区域の建て替え計画そのものをやり直すことにもなりかねません。
この記事では、建築基準法施行令第136条の２の４が定める間口率と高さの算定方法を、条文に沿って具体的に解説します。

うちの敷地は防災都市計画施設に接していて、間口率と高さの最低限度が指定されていると聞きました。
実際どうやって計算すればいいんでしょうか。

計算方法は建築基準法施行令第136条の２の４という規定が定めています。
まずは間口率の測り方から確認しましょう。

初めて聞く言葉です。
間口率って、そもそもどんな割合を指すんでしょうか。

敷地が施設に接する長さに対する、建物が施設に面する長さの割合です。
まずは条文の定義から確認しましょう。

この記事の結論

建築基準法施行令第136条の２の４は、法第67条第６項が定める防災都市計画施設に係る間口率の算定方法を、２つの長さの測り方として定めています。
分子となるのは建築物が防災都市計画施設に面する部分の長さです。
分母となるのは敷地が防災都市計画施設に接する部分の長さで、この割合が都市計画で定めた最低限度以上であることが求められます。
建物の高さは、施設に面する方向の鉛直投影の各部分について、施設と敷地の境界線からの高さで算定します。
ただし間口率の最低限度を超える部分は高さの算定から除かれ、それ以外の部分は空隙のない壁など防火上有効な構造にする必要があります。

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防災都市計画施設に面する敷地になぜ間口率の基準がかかるのか

特定防災街区整備地区は、古い木造住宅が密集した市街地の防災性能を高めるために指定される区域です。
この区域の中でも、敷地が防災都市計画施設に接している場合には、さらに上乗せの基準がかかります。

建築基準法第六十七条第六項　特定防災街区整備地区内においては、その敷地が防災都市計画施設（略）に接する建築物の防災都市計画施設に係る間口率（防災都市計画施設に面する部分の長さの敷地の当該防災都市計画施設に接する部分の長さに対する割合をいう。（略））及び高さは、特定防災街区整備地区に関する都市計画において建築物の防災都市計画施設に係る間口率の最低限度及び建築物の高さの最低限度が定められたときは、それぞれ、これらの最低限度以上でなければならない。

間口率とは、敷地が施設に接する長さに対する、建物が施設に面する長さの割合のことです。
都市計画でこの間口率と高さの最低限度が定められた区域では、その割合と高さがともに最低限度以上でなければなりません。
つまり、敷地の一部が施設に接しているだけでは足りず、建物側にも一定の割合で施設に面する構えが求められるということです。
ではこの割合と高さは、具体的にどこからどこまでの長さを測って計算するのでしょうか。
その算定方法を定めているのが建築基準法施行令第136条の２の４です。

敷地の一部が施設に接しているだけでは、足りないんですね。
建物側の条件もあるとは知りませんでした。

はい、分子と分母それぞれの長さの測り方が条文で決まっています。
次に具体的に見ていきましょう。

施行令第136条の２の４はどんな長さを間口率の基礎にしているのか

間口率は割り算の形をした基準なので、分子と分母それぞれの長さの測り方が条文で決められています。
まずは施行令が定める測り方そのものを確認します。

建築基準法施行令第百三十六条の二の四　法第六十七条第六項に規定する建築物の防災都市計画施設に係る間口率の算定の基礎となる次の各号に掲げる長さの算定方法は、当該各号に定めるところによる。　一　防災都市計画施設に面する部分の長さ　建築物の周囲の地面に接する外壁又はこれに代わる柱の面で囲まれた部分の水平投影の防災都市計画施設に面する長さによる。　二　敷地の防災都市計画施設に接する部分の長さ　敷地の防災都市計画施設に接する部分の水平投影の長さによる。

分子は、建物の外壁またはこれに代わる柱の面で囲まれた部分を水平に投影し、そのうち施設に面する長さです。
分母は、敷地そのものの水平投影のうち施設に接する長さです。
どちらも建物や敷地を真上から見た形（水平投影）で測るのが特徴で、屋根の出や庇の形は基準になりません。
この２つの長さの割合が、都市計画で定めた間口率の最低限度以上であることが求められます。

真上から見た形で測るんですね。
では高さのほうはどこを基準に測るんでしょうか。

境界線からの高さを基準にします。
次は高さの算定方法を見ていきましょう。

建物の高さはどこを起点にどう算定するのか

間口率だけでなく、高さにも都市計画で最低限度が定められることがあります。
その算定方法も同じ条文の第２項に定められています。

建築基準法施行令第百三十六条の二の四第二項　法第六十七条第六項に規定する建築物の高さの算定については、建築物の防災都市計画施設に面する方向の鉛直投影の各部分（同項に規定する建築物の防災都市計画施設に係る間口率の最低限度を超える部分を除く。）の防災都市計画施設と敷地との境界線からの高さによる。

高さは、建物を施設に面する方向へ鉛直に投影した各部分について、施設と敷地の境界線からの高さで算定します。
つまり基準となる地面は、敷地の中の一点ではなく、防災都市計画施設と敷地の境界線そのものです。
建物に高低差や後退がある場合は、その部分ごとに境界線からの高さを個別に見ていくことになります。
ただしこの条文にはかっこ書きで、間口率の最低限度を超える部分は高さの算定から除くという重要な例外が書かれています。

間口率の最低限度を超える部分は、高さの算定から除かれる。
これはどういう意味でしょうか。

実務でとても見落としやすいところです。
次の章で詳しく説明します。

高さの最低限度に届かない部分はどう扱われるのか

建物の一部が高さの最低限度に届かないとき、その部分をすべて建て替えなければならないわけではありません。
条文には、この場合の代わりの対応が定められています。

建築基準法第六十七条第七項　前項の場合においては、同項に規定する建築物の高さの最低限度より低い高さの建築物の部分（同項に規定する建築物の防災都市計画施設に係る間口率の最低限度を超える部分を除く。）は、空隙のない壁が設けられる等防火上有効な構造としなければならない。

高さの最低限度に届かない部分は、空隙のない壁など防火上有効な構造にすれば足ります。
さらに、その部分が間口率の最低限度を超えるぶんに当たる場合は、そもそも高さの算定対象からも除かれます。
つまり間口率で基準以上の実績を作っておけば、その超過分に対応する高さは低いままでも、壁を工夫するだけで済むことがあるということです。
この関係を理解していないと、必要以上に高い建物を計画してしまう可能性があります。

間口率で基準以上に稼いでおけば、
その分の高さは低いままでもいいんですね。

そのとおりです。
ただし空隙のない壁という条件は必ず満たす必要があります。