「長屋の一戸を店舗に変えただけなのに、棟全体で消防用設備等を判定すると言われた」という相談は少なくありません。
大阪市消防局の消防用設備等の設置に係る運用基準には、条件を満たせば住戸ごとに別の建物として判定できる特例があります。
ただし、その条件は消火器具の節にしか書かれておらず、屋内消火栓設備や自動火災報知設備の節は１行で参照しているだけです。
この記事では、大阪市の長屋の特例を参照の順にたどり、東大阪市と堺市の基準とも比べます。
大阪市内の長屋の一戸を借りて、小さな物販店を始める予定です。
お隣は普通の住宅なのに、棟全体で消防用設備等を考えると言われて困っています。
壁を共有する長屋は、国の基準では原則として一棟で判定します。
そのうえで大阪市の運用基準に住戸ごとに判定できる特例があるので、順に読んでいきましょう。
条件に当てはまれば、届出だけで自分の店の広さだけを見てもらえるのでしょうか。
いいえ、自動的に切り替わる仕組みではありません。
最後は消防長又は消防署長が認めるかどうかで決まります。
- 国の基準では、消防法施行令第８条が定める区画がなければ、長屋も一棟で消防用設備等を判定します
- 大阪市の運用基準は、長屋の一部を店舗などに使う場合に住戸ごとに別の防火対象物とみなせる特例を定めています
- 条件は消火器具の基準 第４ 特例基準の６にあり、ほかの７つの節はそこを参照しています
- 各住戸の界壁は開口部のない防火構造で、給水管や風道が貫通していないことが求められます
- 東大阪市と堺市の公開基準を確認した範囲では、同じ趣旨の特例は見当たりません
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長屋の一部が店舗になると消防用設備等はなぜ一棟で判定されるのか
消防用設備等の基準は建物一棟を単位に当てはめるのが原則で、別々に判定できる場合は消防法施行令第８条が定めています。
一 開口部のない耐火構造（建築基準法第二条第七号に規定する耐火構造をいう。以下同じ。）の床又は壁
（第二号は略）
別の防火対象物とみなされるのは、開口部のない耐火構造の床や壁などで区画されている場合です。
長屋は隣の住戸と壁を共有する一棟の建物なので、この区画がなければ、棟全体を一つの防火対象物として消防用設備等を判定することになります。
住宅だけだった長屋の一戸を店舗や事務所に変えると、店舗部分の広さなどによっては、棟全体が消防法施行令別表第１の(16)項（複合用途防火対象物）として扱われることがあります。
(16)項になると、消防法施行令第９条により用途ごとに判定する設備と、自動火災報知設備の一部の規定や誘導灯のように棟全体で判定する設備に分かれます。
まずは図面で長屋全体の延べ面積と各住戸の使われ方を確かめ、棟全体がどの用途として扱われているのかを把握してください。
自分の店は30平方メートルほどしかありません。
それでも長屋全体で見られることがあるのですね。
はい、区画がなければ棟全体が一つの防火対象物です。
まずは長屋全体の延べ面積と各住戸の用途を確かめましょう。
大阪市の運用基準はどんな条件で住戸ごとの判定を認めているのか
大阪市の運用基準は、消火器具の節（第１章第１節）の「第４ 特例基準」の６で、次のように定めています。
(1) 所有権原又は管理権原は住戸ごとに分かれていること
(2) 同一棟内に階段、廊下等の共用部分を有しないものであること
(3) 各住戸は直接道路に面しており、避難上支障がないものであること
(4) 各住戸は開口部のない防火構造（建築基準法（昭和25年法律第201号。以下「建基法」という。）第２条第８号に規定する防火構造をいう。）の界壁で区画されており、かつ、給水管、配水管及び換気、暖房又は冷房設備の風道が当該界壁を貫通していないものであること
(5) 令別表第１(16)項に掲げる防火対象物（延べ面積が1,000平方メートル未満のものに限る。）のうち、住宅の用途に供される部分の床面積の合計が、当該防火対象物の延べ面積の２分の１以上のものであること
特例基準の柱書は「次のいずれかに該当するもの」と書いていますが、この６は「次に適合する場合」と書いており、５つすべてを満たすことが前提と読めます。
(1)から(3)までは、権原が住戸ごとに分かれていること、共用の階段や廊下がないこと、各住戸が直接道路に面していることを求めています。
(5)は規模の条件で、(16)項に当たる長屋のうち延べ面積が1,000平方メートル未満で、住宅部分が延べ面積の２分の１以上のものに限られます。
また、かっこ書きにより、令別表第１の(２)項に掲げる用途に使う部分は、ここでいう用途から除かれています。
自分の長屋が当てはまるかを見るときは、５つの条件を１つずつ図面と現地で確かめ、結果を書き出しておいてください。
うちの長屋は裏側に共用の通路があります。
条件に当てはまるのかどうか、自分では判断がつきません。
共用部分の有無や道路への面し方は、図面と現地の両方で確かめる事項です。
判断に迷う点は所轄の消防署に図面を持って相談しましょう。
屋内消火栓設備や自動火災報知設備の特例はなぜ消火器具の節を開かないと読めないのか
たとえば自動火災報知設備の節（第２章第１節）の「第12 特例基準」の11は、次の１行だけです。
この１行には、長屋という言葉も５つの条件も出てきません。
「消火器具の基準（第４．６）」は消防法施行令第10条のことではなく、同じ運用基準の第１章第１節にある「第４ 特例基準」の６を指しています。
読むときは、次の順番でたどります。
- 検討している設備の節で特例基準を開き、「消火器具の基準（第４．６）に適合するもの」という参照を見つける
- 参照先である消火器具の節の「第４ 特例基準」の６を開き、(1)から(5)までの条件を読む
- 元の節に戻り、住戸ごとにみなしたうえでどの条文を適用すると書かれているかを確かめる
- 消火器具の節の特例基準の柱書にある令第32条（消防法施行令第32条）を読み、消防長又は消防署長の判断が前提であることを確かめる
| 節 | 参照が置かれている場所 | 住戸ごとにみなして適用する規定 |
|---|---|---|
| 消火器具 | 第４ 特例基準の６（条件の本体） | 令第10条及び条例第38条 |
| 屋内消火栓設備 | 第12 特例基準の16 | 令第11条及び条例第39条 |
| 閉鎖型スプリンクラーヘッドを用いるスプリンクラー設備 | 第14 特例基準の16 | 令第12条 |
| 自動火災報知設備 | 第12 特例基準の11 | 令第21条 |
| 漏電火災警報器 | 第５ 特例基準の２ | 令第22条 |
| 非常警報設備（非常ベル又は自動式サイレン） | 第４ 特例基準の２ | 令第24条 |
| 避難器具 | 第８ 特例基準の７ | 令第25条 |
| 誘導灯及び誘導標識 | 第２ 避難口誘導灯の５ 特例(3)と、第３ 通路誘導灯の４ 特例(3) | 令第26条及び条例第45条 |
住戸ごとに判定できるようになっても設備が不要になるとは限らず、その住戸の用途と面積で各条文を当てはめ直すことになります。
運用基準を手元に開くときは、検討する設備の節と消火器具の節を両方用意してください。
自動火災報知設備のページには１行しかなかったので、読み飛ばしていました。
条件は消火器具のページにあったのですね。
運用基準は、別の節の条件を借りる書き方がよく出てきます。
参照先を開いてから元の節に戻るのが読み方のコツです。
隣の住戸との壁に出入口や配管を通すとなぜ特例の条件から外れるのか
(4)が引いている建築基準法第２条第８号は、防火構造を次のように定めています。
大阪市の(4)は、各住戸が開口部のない防火構造の界壁で区画されていることを求めています。
さらに、給水管、配水管、換気や冷暖房の風道が界壁を貫通していないことも条件です。
国の消防法施行令第８条第１号が開口部のない耐火構造の床又は壁を挙げているのに対し、大阪市の特例は防火構造の界壁を条件にしており、求めている構造が違います。
隣の住戸との壁に出入口を設けたり、設備の配管や風道を通したりすれば、(4)の文言に当てはまらなくなります。
特例が認められた後でも前提は変わりうるので、改修や設備工事の前に、界壁を貫通する工事が含まれていないかを確かめてください。
隣の住戸も借りて、壁に出入口を作って広く使う案も考えていました。
それだと条件から外れてしまうのですね。
界壁に開口部を設ければ、(4)の条件を満たさなくなります。
工事の前に界壁を貫通する部分がないかを確かめてください。
東大阪市や堺市にも長屋を住戸ごとに判定する特例はあるのか
その消防法施行令第32条を確かめたうえで、近隣の東大阪市と堺市が公開している基準と比べます。
各市の公開資料で確認できた範囲を表にまとめます。
| 市 | 長屋を住戸ごとに別の防火対象物とみなす特例 | 長屋について確認できた記載 |
|---|---|---|
| 大阪市 | あり（消火器具 第４ 特例基準の６。ほかの７つの節が参照） | (1)から(5)までに適合する場合に、住戸ごとに別の防火対象物とみなして各条文を適用できる |
| 東大阪市 | 公開されている６つの運用基準には見当たらない | 自動火災報知設備の運用基準 ９ 特例基準(3)に、長屋式建築物などの警戒区域は500平方メートル以下であれば２の階以上とすることができるとある |
| 堺市 | 審査基準を検索した範囲では見当たらない | 第２章第１節 第２「政令別表第１に掲げる防火対象物の取扱い」に、一般住宅と政令別表防火対象物が長屋形態で連続する場合は床面積の合計とで用途を決定するとある |
堺市の審査基準は、用途を決める場面について、長屋形態で連続する住宅と店舗などの床面積を合計して決めると書いています。
東大阪市の記載は警戒区域の設定についてのもので、長屋を住戸ごとに別の防火対象物とみなす内容ではありません。
消防法施行令第32条は全国共通の規定ですが、大阪市の５つの条件をそのまま他の市に当てはめることはできません。
長屋がどの市にあるかで相談の出発点が変わるため、契約や工事の前に、管轄の消防署へ図面を持って相談してください。
つまり、大阪市の長屋で聞いた話を、堺市の長屋にそのまま当てはめてはいけないのですね。
はい、運用基準は市ごとに書き方も内容も違います。
建物ごとに管轄の消防署へ早めに相談するのが確実です。
よくある質問
まとめ
条件がどこに書いてあるのかが分かって、すっきりしました。
長屋の図面を用意して、消防署に相談してみます！
長屋の用途変更は、契約や工事の前に相談するほど手戻りが減ります。
㈱防災屋でもご相談を承っております。
元消防士、行政書士、高専卒など
防火管理者には「セルフ選任」と「プロ代行」の２択があることをもっと多くの方々に知ってもらい、世の中の防火管理レベルをもっと上げていきたい。
０にはできない火災リスクとの向き合い方を伝え、救える命を増やし、悲しみの総量を減らしたい。
後悔してからでは遅すぎる火災予防に、Webの力で取り組む㈱防災屋の編集部です。
㈱防災屋 代表取締役／消防設備士
平成元年生まれ、三重県鈴鹿市出身。祖父が創業した消防設備業者で10年間勤務した後、独立・起業。現在は青木マーケ㈱、㈱防災屋、(一社)予防団の運営に携わる。Amazonベストセラー1位『改訂版 消防設備士０類』著者。月刊誌「電気と工事（オーム社）」でコラム連載中！
本記事の消防法令、消防用設備等の技術情報および記述内容を監修・編集しています。
詳しい経歴・保有資格を見る
- 鈴鹿工業高等専門学校 材料工学科 卒
- 静岡大学工学部物質工学科 材料科学コース 卒
- 静岡大学大学院工学研究科物質工学専攻 修了
- 消防設備士：甲種特類、甲種１～５類、乙種６・７類
- 危険物取扱者：甲種、乙種１～６類、丙種
- 防火対象物点検資格者／防災管理点検資格者／甲種防火管理者
- 第二種電気工事士／工事担任者（総合通信）／第三種電気主任技術者
- 自家用発電設備専門技術者／特種電気工事資格者／職長・安全衛生責任者
- eco検定／民泊適正管理主任者／フォークリフト運転技能講習 修了
趣味：ギター、バスケットボール（全国高専大会優勝・キャプテン）
参考・出典
- 大阪市消防局「消防用設備等の設置に係る運用基準」（最近改正：令和８年６月１日）第１章第１節 消火器具 第４ 特例基準 ６ https://www.city.osaka.lg.jp/shobo/page/0000350878.html
- 同 第１章第２節 屋内消火栓設備 第12 特例基準 16、第３節 閉鎖型スプリンクラーヘッドを用いるスプリンクラー設備 第14 特例基準 16、第２章第１節 自動火災報知設備 第12 特例基準 11、第３節 漏電火災警報器 第５ 特例基準 ２、第５節 非常警報設備（非常ベル又は自動式サイレン）第４ 特例基準 ２、第３章第１節 避難器具 第８ 特例基準 ７、第２節 誘導灯及び誘導標識 第２ ５(3)及び第３ ４(3)
- 東大阪市「自動火災報知設備の設置に係る運用基準」Ⅱ 細目 ９ 特例基準(3) https://www.city.higashiosaka.lg.jp/0000041303.html
- 堺市消防局「堺市消防同意・消防用設備等審査基準」（第二十二版・令和８年４月１日改正）第２章第１節 第２ 政令別表第１に掲げる防火対象物の取扱い １(5)オ https://www.city.sakai.lg.jp/kurashi/bosai/shobo/shokai/reiki/kijyun/index.html
- 消防法施行令第８条、第９条、第10条、第32条、別表第１
- 建築基準法第２条第８号
※本記事は公表されている法令および各市消防局の公開資料に基づく一般的な解説です。運用基準は改正されることがあるため、最新の内容は管轄の消防署・消防局で確認してください。特例の適用は消防長又は消防署長の判断によるもので、個別の建物についての判断は所轄消防署にご確認ください。
