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2020.01

用途変更でも現行基準への適合が不要になるのはどんなときか｜建築基準法施行令第137条の19が定める既存不適格建築物の緩和を解説

防火管理者や管理権原者として建物を管理していると、テナントの入れ替えや事業内容の変更にあわせて、用途そのものを変えたいという相談を受けることがあります。
建築基準法第87条第３項は、既存不適格建築物が用途を変更する場合に、原則として第27条・第28条・第35条・第48条など幅広い規定の準用を求めています。
ただし用途の変更が類似の用途相互間にとどまり、増築や大規模な修繕・模様替を伴わない場合には、この準用を免れる範囲が定められています。
この記事では、建築基準法施行令第137条の19が定める類似の用途の範囲と、そこに含まれない第48条の用途規制の扱いを整理します。

うちのテナントを劇場から映画館に変えたいのですが、用途を変えるだけでも建築基準法の基準を新たに満たさないといけないんでしょうか。

場合によります。
用途の変更が類似の用途相互間にとどまれば、基準の準用を免れることがあります。

どんな用途の組み合わせが対象になるのか知りたいです。

施行令第137条の19が対象になる組み合わせを定めています。
順番に確認していきましょう。

この記事の結論

既存不適格建築物が用途を変更する場合、原則として第27条・第28条・第35条・第48条など幅広い規定の準用を受けます（法第87条第３項）。
準用を免れるのは、用途の変更が類似の用途相互間にとどまり、増築・改築や大規模の修繕・模様替を伴わない場合です。
施行令第137条の19第１項は、類似の用途の組み合わせを劇場等・病院等・ホテル等・博物館等の４つのグループに分けて定めています。
ただし第48条第１項から第14項まで（用途地域）の規定については、第１項の組み合わせとは別に、施行令第137条の19第２項が定める範囲でのみ準用を免れます。
用途変更を計画するときは、第１項の類似の用途と第２項の別枠の両方を確認する必要があります。

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なぜ用途変更のたびに広い範囲の規定の準用を問われるのか

建築物の用途を変更するだけでも、建築基準法上は新築や増築と同じような扱いを受けることがあります。
既存不適格建築物が用途を変更する場合の準用のルールを定めているのが、法第87条第３項です。

建築基準法第八十七条第三項（抜粋）　第三条第二項の規定により第二十七条、第二十八条第一項若しくは第三項、第二十九条、第三十条、第三十五条から第三十五条の三まで、第三十六条中第二十八条第一項若しくは第三十五条に関する部分、第四十八条第一項から第十四項まで若しくは第五十一条の規定又は（略）の適用を受けない建築物の用途を変更する場合においては、次の各号のいずれかに該当する場合を除き、これらの規定を準用する。

この規定が原則にしているのは、既存不適格建築物が用途を変更するときも、現行の基準を新たに満たすことです。
対象になる規定は、第27条（耐火建築物等としなければならない特殊建築物）、第28条（居室の採光及び換気）、第35条（廊下・避難階段など）、第48条（用途地域）など多岐にわたります。
条文にある「用途の変更」とは、建物の構造はそのままに、使い方（用途）だけを変えることを指します。
ただし次の各号のいずれかに該当すれば、この準用を免れます。次章で対象になる要件を確認します。

用途を変えるだけなのに、新築と同じ基準まで求められるのは意外でした。
免れる方法はあるんでしょうか。

あります。
次の章で、免れるための要件を確認しましょう。

どんな用途変更なら第137条の19の緩和の対象になるのか

準用を免れるための要件は、法第87条第３項のただし書きの各号に定められています。
このうち第137条の19が関わるのは、類似の用途間の変更を扱う号です。

建築基準法第八十七条第三項第二号（抜粋）　当該用途の変更が政令で指定する類似の用途相互間におけるものであつて、かつ、建築物の修繕若しくは模様替をしない場合又はその修繕若しくは模様替が大規模でない場合

準用を免れるのは、用途の変更が政令で指定する「類似の用途」相互間にとどまる場合です。
あわせて、増築・改築をしないこと、修繕や模様替をしないか、修繕や模様替をしても大規模でないことも条件になります。
増築や大規模の修繕・模様替を伴う用途変更は、この号ではなく別の号（増築等の号）で扱われ、この緩和の対象になりません。
「類似の用途」の具体的な組み合わせは、施行令第137条の19が定めています。次章で確認します。

増築とセットの用途変更は対象外なんですね。
肝心の「類似の用途」の中身を教えてください。

施行令第137条の19第１項が、具体的な組み合わせを号ごとに示しています。
次に見ていきましょう。

施行令第137条の19が定める類似の用途の組み合わせとは

施行令第137条の19第１項は、類似の用途の組み合わせを号ごとに４つ定めています。
前条（第137条の18）で確認申請が省略できる用途とされた一部の用途も、この号に取り込まれています。

建築基準法施行令第百三十七条の十九第一項（抜粋）　法第八十七条第三項第二号の規定により政令で指定する類似の用途は、当該建築物が前条第八号から第十一号まで及び次の各号のいずれかに掲げる用途である場合において、それぞれ当該各号に掲げる他の用途とする。
一　劇場、映画館、演芸場、公会堂、集会場
二　病院、診療所（患者の収容施設があるものに限る。）、児童福祉施設等
三　ホテル、旅館、下宿、共同住宅、寄宿舎
四　博物館、美術館、図書館

用途の組み合わせは、劇場等・病院等・ホテル等・博物館等の４つのグループにまとめられています。
第１号は劇場・映画館・演芸場・公会堂・集会場、第２号は病院・診療所（患者の収容施設があるものに限る）・児童福祉施設等というように、利用形態が近い用途どうしが同じ号に入っています。
これに加えて、前条（第137条の18）第８号から第11号まで（百貨店等・キャバレー等・待合や料理店・映画スタジオ等）に掲げる用途も、そのままこの号の対象に含まれます。
この組み合わせに当てはまれば準用は免れますが、第48条（用途地域）だけは別枠で判断される点に注意が必要です。次章で説明します。

うちはホテルから旅館への変更なので対象に入りそうです。
これで用途地域の基準も気にしなくてよいですか。

そこは注意が必要です。
次の章で、用途地域の基準が別枠になる理由を説明します。

第48条の用途規制だけはなぜ当然には緩和されないのか

施行令第137条の19第１項の組み合わせに当てはまっても、それだけで第48条（用途地域）の規制まで免れるわけではありません。
第48条に関しては、第２項が別の範囲を定めています。

建築基準法施行令第百三十七条の十九第二項（抜粋）　法第八十七条第三項第三号の規定により政令で定める範囲は、次に定めるものとする。
一　次のイからホまでのいずれかに掲げる用途である場合において、それぞれ当該イからホまでに掲げる用途相互間におけるものであること（略）。
二　法第四十八条第一項から第十四項までの規定に適合しない事由が原動機の出力、機械の台数又は容器等の容量による場合においては、用途変更後のそれらの出力、台数又は容量の合計は、基準時におけるそれらの出力、台数又は容量の合計の一・二倍を超えないこと。
三　用途変更後の同項の規定に適合しない用途に供する建築物の部分の床面積の合計は、基準時における床面積の合計の一・二倍を超えないこと。

第48条の用途規制だけは、第１項とは別の、より狭い範囲でしか準用を免れません。
第２項第１号は法別表第２の用途区分に基づく独自の組み合わせで、第１項の劇場等・病院等・ホテル等・博物館等の分け方とは一致しません。
さらに原動機の出力や床面積が基準時の1.2倍を超える場合は、この別枠にも当てはまらなくなります。
似た条文に施行令第137条の18がありますが、あちらは確認申請の要否（法第87条第１項）を扱う規定で、今回の第137条の19（用途変更に伴う準用全般・法第87条第３項）とは対象になる場面が異なります。

用途地域の基準だけ別枠なんですね。
取り違えないように、最後に確認手順を教えてください。

承知しました。
最後に用途変更を計画するときの確認手順をまとめます。