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2018.03

堺市でシェアハウスやゲストハウスは共同住宅か宿泊施設なのか｜旅館業法で分かれる用途を解説

空き家や古いアパートをシェアハウスやゲストハウスにするとき、最初に決まるのが消防法上の用途です。
用途が共同住宅（(５)項ロ）か旅館・ホテル等（(５)項イ）かで、自動火災報知設備や誘導灯、防火管理者の要否が変わります。
堺市の審査基準は、この線引きを旅館業法の適用があるかどうかで示しています。
この記事では、堺市の審査基準の用途例から旅館業法の条文までを順にたどり、建物の一部だけを宿泊用にした場合も確かめます。

堺市で古い一戸建てを買って、シェアハウスにしようと考えています。
消防の用途は共同住宅になるのですか。

堺市の審査基準では、旅館業法の適用があるかで分かれます。
名前がシェアハウスでも、宿泊施設の扱いになることがあります。

名前ではなく、営業の形で決まるのですね。

はい、用途例の表にそう書かれています。
審査基準と旅館業法を順に読んでいきましょう。

この記事の結論

堺市の審査基準は、用途の判定にあたって別記１（政令別表第１に掲げる防火対象物の定義）を参考にするとしています
別記１では、ゲストハウスとシェアハウスは、旅館業法（第２条第５項を除く。）の適用があれば(５)項イ、なければ(５)項ロの用途例に入っています
審査基準が除いている「第２条第５項」は、同じ表の下宿の定義から１か月以上を単位とする下宿営業を指すと読めます（現行の旅館業法では第２条第４項）
建物の一部をゲストハウスにした場合、(５)項イの部分は面積が小さくても主な用途に含めないとされ、建物全体は複合用途になります
(５)項イになると、自動火災報知設備は延べ面積にかかわらず対象になり、防火管理者の基準も収容人員50人以上から30人以上に変わります

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堺市の審査基準の取扱いから別記一の該当用途例と旅館業法第二条をたどりシェアハウスやゲストハウスが五項イか五項ロに分かれる流れを示す図解

堺市はシェアハウスやゲストハウスの用途をどこで決めているのか

玄関の横に自転車が並び外壁に小さな郵便受けが並ぶ二階建てのシェアハウスの建物のイラスト

まず、国の基準を確認します。
消防法施行令の別表第一は、建物の用途を項ごとに分けていて、宿泊と居住に関わるのが(５)項です。

消防法施行令別表第一（抜粋）　（五）　イ　旅館、ホテル、宿泊所その他これらに類するもの
ロ　寄宿舎、下宿又は共同住宅

国の別表には、「シェアハウス」や「ゲストハウス」という言葉は出てきません。
どちらに当たるかは、建物の使い方を見て判断することになります。堺市は、この判断の方法を「堺市消防同意・消防用設備等審査基準」（第二十二版）の第２章第１節第２に書いています。

堺市「堺市消防同意・消防用設備等審査基準」（第二十二版）第２章第１節第２政令別表第１に掲げる防火対象物の取扱い（柱書）　政令別表第１に掲げる防火対象物の項を決定するにあたっては、防火対象物の使用実態、社会通念、規制目的等を考慮して次により行うこと。
なお、項ごとの使用実態等を判断するにあたっては、別記１を参考とすること。

別記１は、項ごとに「定義」「該当用途例」「補足事項」を並べた表です。
シェアハウスとゲストハウスは、この表の(５)項イと(５)項ロの両方の該当用途例に名前が出てきます。
別記１は「参考とする」資料なので、最終的な判定は所轄の消防署が建物ごとに行います。
それでも、どこで線を引くのかを事前に知っておけば、計画の段階で用途の見当をつけられます。

国の別表には、シェアハウスという言葉はないのですね。

はい、だから堺市の別記１が参考になります。
次は、別記１の線引きを見ましょう。

旅館業法の適用があるかでなぜ(５)項イとロに分かれるのか

別記１の(５)項イの該当用途例には、ゲストハウスとシェアハウスが条件つきで並んでいます。

堺市「堺市消防同意・消防用設備等審査基準」（第二十二版）第２章第１節第２別記１ (５)項イ該当用途例（抜粋）　ウィークリーマンション（旅館業法の適用のあるもの）、ゲストハウス（旅館業法（第２条第５項を除く。）の適用があるものに限る。）、シェアハウス（旅館業法（第２条第５項を除く。）の適用があるものに限る。）、レンタルルーム（副次的に宿泊が可能なものに限る。）

(５)項ロの該当用途例には、同じ名前が反対の条件で並んでいます。

堺市「堺市消防同意・消防用設備等審査基準」（第二十二版）第２章第１節第２別記１ (５)項ロ該当用途例（抜粋）　マンション、アパート、寮、事業所専用の研修のための宿泊所、ファミリーホーム、ウィークリーマンション（旅館業法（第２条第５項を除く。）の適用があるものを除く。）、ゲストハウス（旅館業法（第２条第５項を除く。）の適用があるものを除く。）、シェアハウス（旅館業法（第２条第５項を除く。）の適用があるものを除く。）

つまり、旅館業法の適用があれば(５)項イ、なければ(５)項ロという一本の線で分けています。
(５)項ロの補足事項は、ここでいうシェアハウスとゲストハウスの意味も書いています。

堺市「堺市消防同意・消防用設備等審査基準」（第二十二版）第２章第１節第２別記１ (５)項ロ補足事項４　ゲストハウス、シェアハウスとは、業者の運営する賃貸住宅で、便所、浴室、台所等を共用するものをいう。

堺市「堺市消防同意・消防用設備等審査基準」（第二十二版）第２章第１節第２別記１ (５)項ロ補足事項１　共同住宅は、便所、浴室、台所等が各住戸ごとに存在することを要せず、分譲、賃貸の別を問わないものであること。

台所や浴室が共用でも、それだけで共同住宅から外れるわけではない、ということです。
反対に、(５)項イの補足事項１は、会員制や社員向けでも旅館業法の適用があれば(５)項イとします。

堺市「堺市消防同意・消防用設備等審査基準」（第二十二版）第２章第１節第２別記１ (５)項イ補足事項１　会員制度の宿泊施設、事業所の福利厚生を目的とした宿泊施設、特定の人を宿泊させる施設等であっても、旅館業法（昭和23年法律第138号）の適用があるものは、本項として取り扱う。

さらに(５)項イの補足事項５は、宿泊ができる施設かどうかを見るときの４つの条件を挙げています。

補足事項５の条件	確かめること
（１）不特定多数の者の宿泊が継続して行われていること	決まった人だけでなく、入れ替わる客が続けて泊まっているか
（２）ベッド、長いす、リクライニングチェア、布団等の宿泊に用いることが可能な設備、器具等があること	寝られる設備や器具を置いているか
（３）深夜営業、24時間営業等により夜間も客が施設にいること	夜の間も客がいる営業か
（４）施設利用に対して料金を徴収していること	利用料金を取っているか

表の該当用途例にある「レンタルルーム（副次的に宿泊が可能なものに限る。）」のように、宿泊が主な目的でない施設を考えるときの目安になります。
入居者と賃貸借契約を結ぶのか、宿泊料を取って泊めるのかを、計画の最初に整理しておきましょう。

共用の台所があっても、共同住宅になり得るのですね。

はい、分かれ目は旅館業法の適用です。
次は、かっこ書きの「第２条第５項」を見ましょう。

「旅館業法（第２条第５項を除く。）」は何を除いているのか

木のカウンターの上に部屋の鍵を並べたトレーと呼び鈴があり手前にスーツケースが二つ置かれたイラスト

かっこ書きの意味を知るために、旅館業法の第２条を確かめます。
旅館業法は、旅館業を３つの営業に分けています。

旅館業法第二条（抜粋）　この法律で「旅館業」とは、旅館・ホテル営業、簡易宿所営業及び下宿営業をいう。
４　この法律で「下宿営業」とは、施設を設け、一月以上の期間を単位とする宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業をいう。
５　この法律で「宿泊」とは、寝具を使用して前各項の施設を利用することをいう。

現行の旅館業法では、下宿営業は第２条第４項で、第５項は「宿泊」の定義です。
一方、別記１の(５)項ロの定義は、下宿を次のように書いています。

堺市「堺市消防同意・消防用設備等審査基準」（第二十二版）第２章第１節第２別記１ (５)項ロ定義２　下宿とは、旅館業法第２条第５項に規定する１ヶ月以上の期間を単位とする宿泊料を受けて宿泊させる営業を行う施設をいう。

審査基準は、１か月以上を単位とする下宿営業を「第２条第５項」と呼んでいます。
このため、用途例のかっこ書き「第２条第５項を除く」も、下宿営業を除くという意味だと読めます。
現行法の「旅館・ホテル営業」という名前のとおり、旅館営業とホテル営業は以前は別々の営業でした。
審査基準の項番号は、分かれていた頃の番号のまま残っている可能性があります。下宿営業を除く理由も、国の別表第一から読み取れます。
下宿は、もともと(５)項ロに「寄宿舎、下宿又は共同住宅」と並んでいるからです。
つまり、旅館・ホテル営業や簡易宿所営業の許可を受けたシェアハウスは(５)項イ、下宿営業だけなら(５)項ロと読めます。 (５)項イの補足事項３にも、同じかっこ書きが出てきます。

堺市「堺市消防同意・消防用設備等審査基準」（第二十二版）第２章第１節第２別記１ (５)項イ補足事項３　事業所専用の研修所で事業所の従業員だけを研修する目的で宿泊させる施設は、宿泊所に含まれないものであること。なお、この場合は、旅館業法（第２条第５項を除く。）の適用がないものであること。

社員だけが泊まる研修所は、(５)項ロの該当用途例「事業所専用の研修のための宿泊所」の側に入ります。
かっこ書きの読み方に迷う建物は、どの営業の許可を受けるのかを決めてから所轄の消防署に相談すると話が早く進みます。

項の番号が、今の法律とずれているかもしれないのですね。

はい、下宿の定義から下宿営業を指すと読めます。
次は、建物の一部を宿泊用にする場合です。

建物の一部をゲストハウスにすると建物全体はどう扱われるのか

マンションの数部屋や一つの階だけをゲストハウスにする計画もあります。
堺市の審査基準は、主な用途に付いてくる小さな部分を主な用途に含めて扱うルールを置いています。

堺市「堺市消防同意・消防用設備等審査基準」（第二十二版）第２章第１節第２１共通事項 (２)イ（抜粋）　主用途部分の床面積の合計（略）が当該防火対象物の延べ面積の90%以上であり、かつ、当該主用途部分以外の独立した用途に供される部分の床面積の合計が300㎡未満である場合における当該独立した用途に供される部分（政令別表第１(２)項ニ、(５)項イ、(６)項イ(１)から(３)まで若しくはロに掲げる防火対象物又は同表(６)項ハに掲げる防火対象物（利用者を入居させ、又は宿泊させるものに限る。）の用途に供される部分を除く。）

このイは、主な用途が延べ面積の90パーセント以上で、ほかの独立した用途が300平方メートル未満なら、その部分を主な用途の一部として扱えるという内容です。
ただし、かっこ書きで(５)項イの部分はこのルールから外されています。
このため、マンションの一部屋だけをゲストハウスにしても、その部屋は共同住宅に含めず、(５)項イの部分として扱うことになります。
そうなると、建物全体は(５)項イと(５)項ロが入った複合用途の建物になります。

堺市「堺市消防同意・消防用設備等審査基準」（第二十二版）第２章第１節第２１共通事項 (３)　政令別表第１に掲げる防火対象物の用途は、各項のイ、ロ、ハ又はニの号ごとに判定するものであり、同一項内のイ、ロ、ハ又はニの用途が混在する場合は、複合用途防火対象物として取り扱うものであること。

同じ(５)項の中のイとロでも、混ざれば複合用途です。
国の別表第一の(16)項イは、一部が(５)項イなどの用途に使われている複合用途防火対象物です。
では、マンションの来客用の宿泊室はどうでしょうか。
審査基準の別記２は、共同住宅に付いてくる部分の例を挙げています。

堺市「堺市消防同意・消防用設備等審査基準」（第二十二版）第２章第１節第２別記２ (５)項ロ備考　旅館業法の適用のない来客用宿泊室は、当該用途に供するものとして扱う。

入居者の家族などが泊まる来客用の部屋で、旅館業法の適用がないものは、共同住宅の一部です。
ここでも、旅館業法の適用があるかどうかが線引きになっています。
国の通知による住宅宿泊事業（民泊）の届出住宅の扱いは、民泊の届出住宅の用途区分の記事とマンションの一部を民泊にする場合の記事で解説しています。

一部屋だけでも、建物全体が複合用途になるのですね。

はい、(５)項イは面積が小さくても独立した用途です。
最後に、設備がどう変わるかを見ましょう。

(５)項イになると消防用設備等や防火管理はどう変わるのか

白い廊下の天井に丸い煙感知器があり奥の扉の上に緑色に光る非常口の灯具があるイラスト

用途が変わると、国の消防法施行令で設置が求められる設備が変わります。
まず、自動火災報知設備です。

消防法施行令第二十一条第一項（抜粋）　一　次に掲げる防火対象物
イ　別表第一（二）項ニ、（五）項イ、（六）項イ（１）から（３）まで及びロ、（十三）項ロ並びに（十七）項に掲げる防火対象物
四　別表第一（五）項ロ、（七）項、（八）項、（九）項ロ、（十）項、（十二）項、（十三）項イ及び（十四）項に掲げる防火対象物で、延べ面積が五百平方メートル以上のもの

(５)項イは第１号で、延べ面積の条件がありません。
(５)項ロは第４号で、延べ面積500平方メートル以上が対象です（地階や３階以上の階の床面積など、ほかの号も別に確かめます）。
誘導灯も、第26条第１項で(５)項イは建物全体、(５)項ロは地階・無窓階・11階以上の部分が対象です。

消防法施行令第一条の二第三項第一号（抜粋）　ロ　別表第一（一）項から（四）項まで、（五）項イ、（略）に掲げる防火対象物（略）で、収容人員が三十人以上のもの
ハ　別表第一（五）項ロ、（七）項、（八）項、（九）項ロ、（十）項から（十五）項まで、（十六）項ロ及び（十七）項に掲げる防火対象物で、収容人員が五十人以上のもの

防火管理者を選ぶ基準も、収容人員50人以上から30人以上に下がります。
一方、消火器具は、第10条第１項第２号イで(５)項としてまとめて延べ面積150平方メートル以上が対象なので、イとロで基準は同じです。
延べ面積400平方メートルの２階建てで考えてみます（地階と無窓階はなく、ほかの号の条件にも当たらないものとします）。

項目	(５)項ロ（旅館業法の適用なし）	(５)項イ（旅館業法の適用あり）
自動火災報知設備（令第21条）	延べ面積500平方メートル未満なので第４号では対象外	第１号で対象（延べ面積を問わない）
避難口誘導灯（令第26条）	地階・無窓階・11階以上がないので対象外	建物全体が対象
防火管理者（令第１条の２）	収容人員50人以上で必要	収容人員30人以上で必要
消火器具（令第10条）	延べ面積150平方メートル以上で対象	同じ

誘導灯には、避難が容易な場合に設置しないことができる規定（第26条第１項ただし書）もあるので、表は原則の比較です。
なお、大阪市と東大阪市の公開されている運用基準には、項ごとの該当用途例の表が含まれていませんでした。
そのため、両市が堺市と同じ線引きをしているかどうかは比べられません。
国の別表第一は共通なので、大阪市や東大阪市で迷うときも、所轄の消防署に計画を早めに伝えて確かめてください。
堺市の用途判定の別の例は、堺市の学童保育と認証保育所の用途の記事で解説しています。

同じ建物でも、旅館業の許可を取るだけで設備が増えるのですね。

はい、自動火災報知設備と誘導灯がまず変わります。
営業の形を決めたら、所轄の消防署に相談しましょう。

よくある質問

Q入居者と賃貸借契約を結ぶシェアハウスは、どの用途になりますか？

A旅館業法の適用がなければ、堺市の別記１では(５)項ロの該当用途例に入ります。便所や浴室、台所が共用でも、それだけで共同住宅から外れるわけではありません。最終的な判定は所轄の消防署が行います。

Q旅館業の許可を受けたゲストハウスは、どの用途になりますか？

A旅館・ホテル営業や簡易宿所営業の許可を受けたものは、別記１では(５)項イの該当用途例に入ります。下宿営業（１か月以上を単位とする営業）は除かれていると読めます。

Qマンションの一部屋だけを旅館業の許可を受けて貸すとどうなりますか？

A審査基準の共通事項(2)イで、(５)項イの部分は主な用途に含めるルールから外されています。その部屋は(５)項イとして扱われ、建物全体は複合用途になります。

Q大阪市や東大阪市でも、同じ線引きですか？

A両市の公開されている運用基準には、該当用途例の表が含まれていないため、同じかどうかは確かめられませんでした。国の別表第一は共通なので、計画の段階で所轄の消防署に確かめてください。

まとめ

✔国の消防法施行令の別表第一には、シェアハウスやゲストハウスという言葉はありません

✔堺市の審査基準は、項ごとの使用実態を判断するときに別記１を参考にするとしています

✔別記１では、旅館業法の適用があれば(５)項イ、なければ(５)項ロの用途例に入ります

✔かっこ書きの「第２条第５項を除く」は、下宿の定義から下宿営業を除く意味だと読めます（現行法では第２条第４項）

✔台所や浴室が共用でも、それだけで共同住宅から外れるわけではありません

✔建物の一部を(５)項イにすると、その部分は主な用途に含められず、建物全体は複合用途になります

✔(５)項イになると、自動火災報知設備と誘導灯の対象が広がり、防火管理者の基準も30人以上に変わります

参考・出典

堺市消防局「堺市消防同意・消防用設備等審査基準」（第二十二版）第２章第１節第２政令別表第１に掲げる防火対象物の取扱い（柱書・１共通事項(2)イ・(3)）・別記１政令別表第１に掲げる防火対象物の定義（(5)項イ・(5)項ロ）・別記２（(5)項ロ）　https://www.city.sakai.lg.jp/kurashi/bosai/shobo/shokai/reiki/kijyun/index.html
大阪市「消防用設備等の設置に係る運用基準」　https://www.city.osaka.lg.jp/shobo/page/0000350878.html
東大阪市消防用設備等の運用基準　https://www.city.higashiosaka.lg.jp/0000041303.html
消防法施行令第１条の２・第10条・第21条・第26条・別表第一
旅館業法第２条

※本記事は公表されている法令および各市の公開資料に基づく一般的な解説です。運用基準や審査基準は改正されることがあるため、最新の内容は管轄の消防署・消防局で確認してください。個々の建物がどの用途に当たるかは、使用実態をもとに所轄消防署が判定します。