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2019.12

土地区画整理や市街地再開発で敷地が減った建築物はなぜ違反にならないのか｜建築基準法施行令第137条の17が定める対象事業を解説

建築確認を受けて適法に建てた建物でも、敷地の一部を区画整理や市街地再開発などの公共の事業に提供すると、それまで満たしていた基準を満たさなくなることがあります。
既存不適格として保護されるのは、あくまで法令の制定や改正のときに現に存在していた建物が原則で、事業による敷地面積の減少はこの場面に当てはまりません。
そこで建築基準法は、公共事業による敷地面積の減少に限って別の救済を用意しています。
この記事では、この救済の対象・要件・見落としやすい点までを条文に沿って解説します。

うちの敷地の一部が、市の区画整理事業に提供されることになりました。
それだけで容積率などの基準に違反してしまうんでしょうか。

事業による敷地の減少そのものを救済する規定があります。
建築基準法第86条の９という規定です。

知りませんでした。
どんな事業でも対象になるんでしょうか。

対象になる事業は限定されています。
順番に見ていきましょう。

この記事の結論

土地区画整理や市街地再開発などで敷地が減っても、条件を満たせば違反建築物として扱われずに済みます（建築基準法第86条の９）。
対象になるのは、法第86条の９第１項が定める事業による敷地面積の減少だけです。
施行令第137条の17が定める４つの事業は、土地区画整理事業・第一種市街地再開発事業・住宅街区整備事業・防災街区整備事業です。
いずれの事業も、根拠法が定める個人施行による場合はこの救済の対象から除かれます。
個人施行に当たる区画整理等で敷地が減った場合は、通常どおり現行の基準に適合させる必要があります。

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公共事業による敷地面積の減少で建築基準法の規定が適用されなくなる仕組みを示す図解

なぜ区画整理や再開発で敷地が減ると建物が違反になりかねないのか

建築確認を受けて適法に建てた建物でも、敷地の一部を公共の事業に提供すると、それまで満たしていた基準を満たさなくなることがあります。
既存不適格として保護されるのは、あくまで法令の制定や改正のときに現に存在していた建物が原則だからです。

建築基準法第三条第二項　この法律…の規定の施行又は適用の際現に存する建築物…の敷地…がこれらの規定に適合せず、又はこれらの規定に適合しない部分を有する場合においては、当該建築物…に対しては、当該規定は、適用しない。

敷地が減っただけでは、通常の既存不適格の対象になりません。
第３条第２項は法令の制定・改正のときを基準にしており、区画整理や再開発による敷地面積の減少はこの場面に当てはまらないからです。
このままでは、法令が変わっていないのに敷地が減っただけで基準を満たさなくなった建物が救済されないことになります。
この穴を埋めるのが、建築基準法第86条の９という規定です。

法令が変わったわけでもないのに、敷地が減っただけで基準を満たさなくなるのは納得しづらいです。
普通の既存不適格とは扱いが違うんでしょうか。

そのとおりで、通常の既存不適格の規定だけでは救済できません。
次に対象になる範囲を見ていきましょう。

どんな敷地の減少が対象になるのか

第86条の９が救済の対象にする敷地の減少には、範囲が決まっています。
まずこの対象を確認しておきましょう。

建築基準法第八十六条の九第一項（抜粋）　第三条第二項…の規定は、次に掲げる事業の施行の際現に存する建築物…又はその敷地…が、当該事業の施行によるこれらの建築物の敷地面積の減少により、この法律…の規定に適合しないこととなつた場合又はこれらの規定に適合しない部分を有するに至つた場合について準用する。　一　土地収用法…に関する事業…又は都市計画事業…　二　その他前号の事業に準ずる事業で政令で定めるもの

対象になるのは、法令で列挙された事業による敷地面積の減少だけです。
第１号は土地収用法に基づく事業や、土地を収用・使用できる都市計画事業です。
第２号は「その他前号に準ずる事業」で、具体的な事業名は施行令第137条の17が定めています。
ここに載っていない事業で敷地が減っても、この救済は使えません。

うちが関わりそうなのは市の再開発なので、都市計画事業にあたる気がします。
それだけで対象になりますか。

第１号の都市計画事業に当たれば対象になります。
ほかにも施行令が定める事業があるので次に見ていきましょう。

施行令第137条の17はどんな事業を対象にしているのか

第137条の17が定める事業は４つあります。
いずれも都市計画に基づく面的な整備事業です。

建築基準法施行令第百三十七条の十七　法第八十六条の九第一項第二号の政令で定める事業は、次に掲げるものとする。　一　土地区画整理事業（略）　二　都市再開発法による第一種市街地再開発事業（略）　三　住宅街区整備事業（略）　四　防災街区整備事業（略）

４つの事業に共通するのは、都市計画区域内で敷地の区画そのものを変える事業だという点です。
第１号は土地区画整理法による土地区画整理事業、第２号は都市再開発法による第一種市街地再開発事業です。
第３号は大都市地域の住宅街区整備事業、第４号は密集市街地の防災街区整備事業で、いずれも根拠法が異なります。
どの事業に該当するかは、事業の通知や施行者への確認で分かります。

区画整理も再開発も同じ枠組みで救済されるんですね。
うちの地区はどれに当たるか確認してみます。

根拠法が違うので、まず通知や施行者への確認が近道です。
次に見落としやすい注意点を説明します。

この救済を受けられないのはどんな場合か

４つの事業には、それぞれ共通する除外規定があります。
ここを見落とすと、救済されると思っていた敷地が対象外になります。

建築基準法施行令第百三十七条の十七（抜粋）　一　土地区画整理事業（同法第三条第一項の規定により施行するものを除く。）　二　第一種市街地再開発事業（同法第二条の二第一項の規定により施行するものを除く。）　三　住宅街区整備事業（同法第二十九条第一項の規定により施行するものを除く。）　四　防災街区整備事業（同法第百十九条第一項の規定により施行するものを除く。）

４つの号すべてに同じ形の除外があります。
除かれているのは、根拠法ごとに定められた個人施行（土地の所有者や借地権者が自ら施行するもの）による事業です。
組合施行や公共施行による事業なら救済の対象になりますが、自分自身が申し出て施行する区画整理等は対象外になります。
これは、敷地面積の減少を自ら選んだ結果であれば、規定に合わせる責任も自分にあるという考え方によるものです。

実はうちの区画整理は、近所の地主さんたちと個人で申し出て始めたものなんです。
その場合はどうなりますか。

個人施行にあたる場合は、この救済の対象から除かれます。
最後に確認の手順をまとめます。