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2019.12

高度利用地区等で容積率の最低限度に届かない既存不適格の建物は増築できるのか｜建築基準法施行令第137条の９が定める緩和の範囲を解説

高度利用地区や都市再生特別地区、特定用途誘導地区では、都市計画で容積率や建築面積について通常とは違う数値が定められることがあります。
多くの容積率規制が「これ以上は建てられない」という上限であるのに対し、これらの地区では「これ以上の規模で建てなさい」という下限が定められることもあります。
都市計画の決定や変更の際に現に存在していた建物が、この下限規制に適合しなくなることがあります。
この記事では、こうした既存不適格の建物が増築・改築するときの緩和の対象・要件・見落としやすい点までを条文に沿って解説します。

うちの建物は高度利用地区にあるのですが、都市計画で容積率の下限が決まっていると聞きました。
今のままだと増築できないんでしょうか。

下限に届いていない建物でも、条件を満たせば増築や改築ができる緩和規定があります。
建築基準法第86条の７とその政令です。

詳しく知りたいです。
どんな条件を満たせばよいのでしょうか。

対象になる地区や要件は限定されています。
順番に見ていきましょう。

この記事の結論

高度利用地区・都市再生特別地区・特定用途誘導地区では、容積率や建築面積の最低限度が都市計画で定められることがあります（建築基準法第59条・第60条の２・第60条の３）。
この緩和の対象は容積率と建築面積の規制だけで、建蔽率と高さに関する規制は対象外です。
容積率の最低限度又は建築面積に係る場合は、施行令第137条の９が定める４つの要件を満たせば増築・改築ができます。
容積率の最高限度に係る場合は、第137条の９自身の要件ではなく前条＝第137条の８の要件が適用されます。
最高限度と建築面積の両方に係る場合は、２つの要件をどちらも満たす必要があります。

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なぜ高度利用地区等では容積率の最低限度が問題になるのか

通常の容積率規制は「これ以上は建てられない」という上限を定めるものです。
しかし高度利用地区や都市再生特別地区、特定用途誘導地区では、それとは別に下限が定められることがあります。

建築基準法第六十条の三第一項（抜粋）　特定用途誘導地区内においては、建築物の容積率及び建築物の建築面積…は、特定用途誘導地区に関する都市計画において建築物の容積率の最低限度及び建築物の建築面積の最低限度が定められたときは、それぞれ、これらの最低限度以上でなければならない。

高度利用地区等の容積率規制は、上限だけでなく下限もあり得ます。
特定用途誘導地区では条文上も「最低限度」という言葉が明記されており、定められた場合は建築物の容積率と建築面積の両方がこの数値以上でなければなりません。
高度利用地区や都市再生特別地区でも、容積率の最高限度に加えて建築面積の最低限度が都市計画で定められることがあります。
都市計画の決定や変更の際に現に存在していた建物が、この最低限度規制に適合しなくなることがあります。
そこで既存不適格の建物を救済する緩和規定が必要になります。

うちの建物は下限に届いていないかもしれません。
これは違反になってしまうんでしょうか。

都市計画の決定や変更のときに現に存在していた建物であれば、まず既存不適格として保護されます。
次に増築や改築の際の緩和の対象を見ていきましょう。

建築基準法第86条の７の緩和はどの規制を対象にしているのか

施行令第137条の９が緩和の対象にする規制には、決まった範囲があります。
建蔽率と高さに関する規制は、この条文の対象から外れています。

建築基準法施行令第百三十七条の九（抜粋）　法第三条第二項の規定により法第五十九条第一項（建築物の建蔽率に係る部分を除く。）、法第六十条の二第一項（建築物の建蔽率及び高さに係る部分を除く。）又は法第六十条の三第一項の規定の適用を受けない建築物について法第八十六条の七第一項の規定により政令で定める範囲は…（後略）。

対象になるのは、容積率と建築面積に関する規制だけです。
第137条の９が挙げる３つの条文は、高度利用地区（法第59条第１項）・都市再生特別地区（法第60条の２第１項）・特定用途誘導地区（法第60条の３第１項）です。
このうち高度利用地区と都市再生特別地区では建蔽率に係る部分が、都市再生特別地区ではさらに高さに係る部分が、この条文の対象から除かれています。
建蔽率や高さについて既存不適格になっている場合は、この条文とは別の緩和規定を確認する必要があります。
まずは自分の建物がどの規制に適合しなくなっているのかを整理しましょう。

うちは容積率と建築面積が届いていないだけで、建蔽率と高さは問題ありません。
それなら対象になりそうですね。

容積率と建築面積の不適合であれば、この条文の対象になります。
次に具体的な要件を見ていきましょう。

容積率や建築面積の最低限度に届かない場合どんな要件を満たせばよいのか

容積率の最低限度又は建築面積に係る場合の増築・改築には、４つの要件があります。
条文どおりに確認していきましょう。

建築基準法施行令第百三十七条の九（抜粋）　…当該建築物の容積率の最低限度又は建築面積に係る場合の増築及び改築については次の各号に…定めるところによる。　一　増築後の建築面積及び延べ面積が基準時における建築面積及び延べ面積の一・五倍を超えないこと。　二　増築後の建築面積が…都市計画において定められた建築面積の最低限度の三分の二を超えないこと。　三　増築後の容積率が…都市計画において定められた容積率の最低限度の三分の二を超えないこと。　四　改築に係る部分の床面積が基準時における延べ面積の二分の一を超えないこと。

４つの要件は、いずれも増築・改築の規模に上限を設けるものです。
第１号は増築後の建築面積・延べ面積が基準時の1.5倍を超えないこと、第２号と第３号は増築後の建築面積・容積率が都市計画で定められた最低限度の３分の２を超えないことです。
第４号は改築部分の床面積が基準時の延べ面積の２分の１を超えないことを求めています。
つまり最低限度に届いていない建物でも、この範囲内であれば増築・改築ができます。

つまり最低限度ぴったりまで届かせる必要はなく、この範囲内で増築すればいいんですね。
安心しました。

そのとおりです。
次によくある見落としを説明します。

容積率の最高限度に係る場合はなぜ同じ要件を使えないのか

施行令第137条の９には、もうひとつ見落としやすい規定があります。
容積率の「最高限度」に係る場合は、この条文自身の要件を使いません。

建築基準法施行令第百三十七条の九（抜粋）　…当該建築物の容積率の最高限度に係る場合の増築及び改築については同条各号に定めるところによる。

容積率の最高限度に係る場合は、第137条の９自身の４要件ではなく、前条＝第137条の８の要件が適用されます。
第137条の８はエレベーターの昇降路や自動車車庫など、床面積に算入されない部分に関する要件です。
最低限度・建築面積の不適合と最高限度の不適合とでは、適用される要件がまったく別になります。
なお最高限度と建築面積の両方に係る場合は、第137条の９の４要件と第137条の８の要件の両方を満たす必要があります。

うちは最高限度を超えそうなので心配していたのですが、その場合は別の条文を見ればいいんですね。
混同するところでした。

最高限度と最低限度で要件が分かれる点は見落としやすいところです。
最後に確認の手順をまとめます。