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2019.10

用途を変える工事を数年に分けても途中で第27条の基準に合わせなくてよいのはなぜか｜建築基準法第87条の２が定める全体計画認定を解説

古いビルの用途を変えるとき、工事を一度に終えられず、何年かに分けて進めたい場合があります。
建築基準法の基準を満たしていない古い建物では、用途変更の工事の途中で、その基準にどこまで合わせるのかが気になります。
建築基準法には、工事を分けて行うときの緩和の仕組みが用意されています。
今回は建築基準法第87条の２が定める用途変更を伴う工事を二以上に分けるときの全体計画の認定について、対象と基準と効果を、防火管理者が押さえておきたい点とあわせて解説します。

古い建物の用途を変える工事を、何年かに分けて進めたいです。
その間、建築基準法の基準はどうなるのでしょうか。

建築基準法第87条の２に、工事を二以上に分ける場合の全体計画の認定という仕組みがあります。
ただし対象や基準が決まっているので、順番に見ていきましょう。

どんな建物が対象で、誰がどう認めるのでしょうか。
消防の決まりがどうなるのかも知りたいです。

条文を順に確認します。
防火管理の面で確かめたい点もお伝えします。

この記事の結論

用途変更を伴う工事を二以上に分けて行うときは、特定行政庁が全体計画を認めると緩和を受けられる場合があります。
対象は、第27条等の規定の適用を受けない一の建築物です。
特定行政庁は、全体計画が三つの基準に適合するかを見て認めます。
認定を受けると、最後の工事に着手するまでは、第27条等の規定を準用しないことになります。
認定は建築基準法の緩和で、消防法は建築基準法の条文ではありません。

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用途変更を伴う工事を二以上に分けるときに特定行政庁が全体計画を認定する流れを示す図解

用途変更の工事を分けて行うときの緩和は建築基準法にどう書かれているのか

建築基準法第87条の２は、用途の変更に伴う工事を二以上に分けて行う場合の緩和を認める条文です。
認めるのは特定行政庁で、全体計画を審査する形になっています。

（建築基準法第八十七条の二　抜粋）第三条第二項の規定により第二十七条等の規定の適用を受けない一の建築物について二以上の工事に分けて用途の変更に伴う工事を行う場合（略）において、特定行政庁が当該二以上の工事の全体計画が次に掲げる基準に適合すると認めたときにおける第三条第二項及び前条第三項の規定の適用については、（略）

第87条の２は、用途変更に伴う工事を二以上に分けるとき、特定行政庁が全体計画を認めれば、規定の適用を読み替える条文です。
条文には、対象となる建築物、審査する主体、認定の基準、読み替えの内容が順に書かれています。
主体は特定行政庁で、審査の対象は二以上の工事の全体計画です。
読み替えの内容は、条文の後半に書かれていて、この記事の後半で確認します。
まず、どんな建築物が対象になるのかを次の節で確認します。

工事を分けるときの決まりが、用途変更にもあるんですね。
どんな建物でも対象になるんでしょうか。

いいえ、対象は第27条等の規定の適用を受けない建築物に限られます。
次に、その建築物を見ましょう。

どんな建築物が緩和の対象になるのか

対象になるのは、第３条第２項により第27条等の規定の適用を受けない一の建築物です。
ただし、増築等を含む工事を分けて行う場合は別の条文が受け持ちます。

（建築基準法第八十七条の二　抜粋）第三条第二項の規定により第二十七条等の規定の適用を受けない一の建築物について二以上の工事に分けて用途の変更に伴う工事を行う場合（第八十六条の八第一項に規定する場合に該当する場合を除く。）

対象は、第３条第２項で第27条等の規定の適用を受けていない一の建築物の用途変更に伴う工事です。
第27条等の規定とは、第87条第３項が定義している規定の総称で、第27条や第35条から第35条の３までなどが含まれます。
耐火建築物等にすべき特殊建築物の第27条や、避難施設を定める第35条は、防火管理の現場に近い規定です。
増築等を含む工事を分けて行う場合は、第86条の８第１項が受け持つので、この条文の対象から除かれています。
自分の建物がどちらの場合にあたるかは、特定行政庁や建築士に確かめる必要があります。

第27条等の規定の適用を受けない建物が対象なんですね。
認めてもらうには、どんな基準があるのでしょうか。

条文には、全体計画が適合すべき三つの基準が書かれています。
次に、その内容を見ましょう。

特定行政庁は全体計画のどんな基準を見るのか

特定行政庁は、二以上の工事の全体計画が三つの基準に適合すると認めたときに、認定します。
三つの基準は、条文の第１号から第３号に分けて書かれています。

（建築基準法第八十七条の二第一項　抜粋）一　一の建築物の用途の変更に伴う工事を二以上の工事に分けて行うことが当該建築物の利用状況その他の事情によりやむを得ないものであること。
二　全体計画に係る全ての工事の完了後において、当該全体計画に係る建築物及び建築物の敷地が建築基準法令の規定に適合することとなること。
三　全体計画に係るいずれの工事の完了後においても、当該全体計画に係る建築物及び建築物の敷地について、交通上の支障、安全上、防火上及び避難上の危険性並びに衛生上及び市街地の環境の保全上の有害性が増大しないものであること。

基準は、やむを得ないこと、最後に適合すること、途中で危険性が増大しないことの三つです。
第１号は、工事を分けることが建築物の利用状況その他の事情によりやむを得ないものであることを求めています。
第２号は、全ての工事の完了後に建築物と敷地が建築基準法令に適合することを求めています。
第３号は、どの工事の完了後でも、防火上及び避難上の危険性などが増大しないことを求めています。
分ければ足りるのではなく、最後は適合させる前提であることを押さえておく必要があります。

途中の段階でも、防火上や避難上の危険は増えないことが条件なんですね。
認定を受けると、何が変わるのでしょうか。

認定を受けると、条文の読み替えで適用の扱いが変わります。
次に、その中身を見ましょう。

認定を受けると建築基準法の適用はどう変わるのか

認定を受けた全体計画に係る建築物では、二つの読み替えが働きます。
一つは第３条第２項の読み替え、もう一つは第87条第３項の読み替えです。

（建築基準法第八十七条の二第一項　抜粋）（略）第三条第二項及び前条第三項の規定の適用については、第三条第二項中「建築、修繕若しくは模様替の工事中の」とあるのは「第八十七条の二第一項の認定を受けた全体計画に係る二以上の工事の工事中若しくはこれらの工事の間の」と、前条第三項中「準用する」とあるのは「準用する。ただし、次条第一項の認定を受けた全体計画に係る二以上の工事のうち最後の工事に着手するまでは、この限りでない」とする。

認定を受けると、最後の工事に着手するまでは、第27条等の規定は準用されません。
第３条第２項の読み替えにより、工事と工事の間の建築物も、工事中の建築物と同じ扱いに入ります。
第87条第３項の読み替えにより、第27条等の規定の準用は、最後の工事に着手するまでは行われません。
一方で、基準の第２号により、全ての工事の完了後には建築基準法令に適合させる必要があります。
緩和されるのは工事の進め方であって、最終的な基準そのものは変わりません。

最後の工事に着手するまでは、準用されないんですね。
認定を受けたあとの手続はあるのでしょうか。

認定後の手続は、第86条の８第２項から第６項までが準用されます。
次に、その内容と確認したい点を見ましょう。

認定を受けたあと防火管理者はなにを確かめておくとよいのか

認定を受けたあとも、特定行政庁は工事の状況を確認できる仕組みになっています。
計画の変更や改善命令、認定の取消しも条文に定められています。

（建築基準法第八十七条の二第二項）第八十六条の八第二項から第六項までの規定は、前項の認定について準用する。
（同法第八十六条の八第三項　抜粋）（略）は、当該認定を受けた全体計画の変更（国土交通省令で定める軽微な変更を除く。）をしようとするときは、特定行政庁の認定を受けなければならない。

認定を受けたあとも、計画の変更には再度の認定が必要で、特定行政庁は工事の状況を確認できます。
第86条の８第４項は、特定行政庁が工事の状況について報告を求めることができると定めています。
第５項は、計画に従っていないときに、改善に必要な措置を命ずることができると定めています。
第６項は、その命令に違反したときに、認定を取り消すことができると定めています。
明日から次の点を確認してください。