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2022.09

工業専用地域の住宅はなぜ原則建てられないのか｜建築基準法別表第二（わ）項第二号の規制を解説

工業専用地域は、工場の操業を最優先し、人が住むことをそもそも想定していない地域です。
建築基準法別表第二（わ）項は、工業専用地域に建ててはならない建築物を号ごとに列挙しています。
その中には、住宅そのものも含まれています。
工業専用地域では、住宅は用途そのものとして原則建築できません

工業専用地域の土地に住宅を建てたいという相談を受けたのですが、用途地域の制限に引っかかりますか。

実は工業専用地域には、住宅を建てられないという建築基準法上のルールがあります。
まず条文で仕組みを確認しましょう。

工場ばかりの地域だから、人が住む建物は最初から想定されていないということですか。

はい、別表第二（わ）項第二号が、この規制を定めています。
順番に見ていきましょう。

この記事の結論

工業専用地域では、建築基準法第48条第13項により別表第二（わ）項に掲げる建築物は原則建てることができません。
同項第二号は、住宅そのものを名指しして建築を禁止しています。
第三号は共同住宅、寄宿舎又は下宿も、住宅と同じく禁止対象に加えています。
老人ホームや有料老人ホームなど高齢者向けの入居施設も、第四号により建築できません。
例外的に建てる道は、特定行政庁の許可に限られます。

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工業専用地域は住宅共同住宅寄宿舎老人ホームがまとめて建築禁止であることを示す図解

工業専用地域で住宅が原則建てられないのはなぜか

工業専用地域は、工場の操業を最優先し、住環境への配慮を想定していない地域です。
建築基準法はこの趣旨に沿って、住宅を名指しで規制しています。

建築基準法第48条第13項　工業専用地域内においては、別表第二（わ）項に掲げる建築物は、建築してはならない。ただし、特定行政庁が工業の利便を害するおそれがないと認め、又は公益上やむを得ないと認めて許可した場合においては、この限りでない。
建築基準法別表第二（わ）項　工業専用地域内に建築してはならない建築物　二　住宅

条文は住宅を、規模を問わず名指しで建築禁止の対象にしています。
工業地域を規制する第12項の（を）項には、実は住宅を禁止する号がありません。
つまり工業地域では住宅を建てられますが、より工業に特化した工業専用地域では建てられないという違いがあります。
第48条第13項は工業専用地域の全般規定で、住宅以外にも（わ）項が列挙する複数の用途を同じ条項でまとめて禁止しています。
次は、住宅以外にどんな居住形態が禁止されているのかを確認しましょう。

住宅と一緒に、アパートのような共同住宅も同じように禁止されますか。

はい、共同住宅や寄宿舎も別表第二（わ）項第三号で禁止されています。
次は、その中身を確認しましょう。

共同住宅や寄宿舎も同じように建てられないのか

別表第二（わ）項は、住宅だけでなく共同住宅や寄宿舎も別の号で禁止しています。
条文の並びを確認します。

建築基準法別表第二（わ）項　工業専用地域内に建築してはならない建築物　三　共同住宅、寄宿舎又は下宿

第三号は、住まいの形態を三つ挙げて禁止対象に加えています。
一戸建てをイメージしやすい「住宅」だけでなく、マンションのような共同住宅、社員寮のような寄宿舎、部屋を貸す下宿も、別表第二は号を分けて名指ししています。
つまり工業専用地域では、建物の形態を問わず、人が住むための用途そのものが建てられません。
次は、高齢者が入居する老人ホームがどのように扱われるかを確認しましょう。

住宅や共同住宅と、老人ホームは同じ「住まい」でも、条文の号は分かれていますか。

はい、老人ホームは第四号で別に定められています。
次は、その理由を確認しましょう。

老人ホームまで別の号で禁止されているのはなぜか

別表第二（わ）項第四号は、老人ホームも建築禁止の対象に加えています。
老人福祉法にさかのぼって、老人ホームの位置づけを確認します。

建築基準法別表第二（わ）項　工業専用地域内に建築してはならない建築物　四　老人ホーム、福祉ホームその他これらに類するもの
老人福祉法第五条の三　この法律において、「老人福祉施設」とは、老人デイサービスセンター、老人短期入所施設、養護老人ホーム、特別養護老人ホーム、軽費老人ホーム、老人福祉センター及び老人介護支援センターをいう。
老人福祉法第二十九条第１項（要旨）　有料老人ホーム（老人を入居させ、介護等の供与をする事業を行う施設であつて、老人福祉施設…でないものをいう。）を設置しようとする者は、あらかじめ、都道府県知事に届け出なければならない。

老人福祉法は、老人ホームを大きく二つの枠組みに分けています。
養護老人ホームや特別養護老人ホームは、老人福祉法第五条の三が定める「老人福祉施設」に含まれます。
一方で有料老人ホームは、同法第二十九条で「老人福祉施設…でないもの」とわざわざ別枠に定義されています。
別表第二（わ）項第四号は「老人ホーム、福祉ホームその他これらに類するもの」という言い方をしており、この老人福祉法上の枠組みの違いにかかわらず、高齢者が入居する施設を広く禁止対象にしていると整理できます。
次は、この規制の落とし穴になりやすい既存の住宅の扱いを確認しましょう。

老人ホームの種類によって、規制のかかり方が変わったりしませんか。

いいえ、種類を問わず工業専用地域では建てられません。
次は、既存の住宅がある場合の扱いを確認しましょう。

すでに住宅が建っている土地はどうなるのか

用途地域はあとから指定されたり、変更されたりすることがあります。
指定より前から建っている住宅がどうなるのかを確認します。

建築基準法第３条第２項　この法律…の規定の施行又は適用の際現に存する建築物…がこれらの規定に適合せず、又はこれらの規定に適合しない部分を有する場合においては、当該建築物…に対しては、当該規定は、適用しない。
建築基準法第３条第３項第三号　工事の着手がこの法律又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の施行又は適用の後である増築、改築、移転、大規模の修繕又は大規模の模様替に係る建築物又はその敷地

用途地域の指定より前から建っている住宅は、指定後もそのまま使い続けられます。
建築基準法第３条第２項が定める、いわゆる既存不適格の扱いです。
ただし工事の着手が用途地域の指定・変更より後になる増築、改築、移転、大規模の修繕又は大規模の模様替を行うと、この保護は及ばなくなる場合があります。
つまり指定後にそのまま住み続けることはできても、建て替えや増築を機に、あらためて別表第二の用途規制に向き合う必要が生じます。
次は、この落とし穴を踏まえて明日から確認すべき点を整理しましょう。

古くからある住宅を建て替えたいという相談を受けたら、まず何を確認すればよいですか。

まず用途地域の指定時期と、工事の内容を確認しましょう。
次は具体的な確認事項を整理しましょう。

明日からなにを確認すればよいのか

工業専用地域で住宅の新築や建て替えに関わるときは、早い段階での確認が欠かせません。
確認すべき点を整理します。

計画地が工業専用地域か、住宅を建てられる工業地域かを都市計画図で確認する
共同住宅・寄宿舎・下宿・老人ホームなど、居住形態を問わず用途規制の対象になることを確認する
建物が用途地域の指定より前から建っているか、既存不適格に当たるかを確認する
増築・改築・大規模修繕を計画している場合は、特定行政庁への事前相談も選択肢に入れる

計画地の用途地域を確認することが、何よりも先に必要な作業です。
都市計画図で工業地域か工業専用地域かを見極め、（を）項と（わ）項のどちらが適用されるかを判断します。
住宅・共同住宅・寄宿舎・下宿・老人ホームのいずれも、工業専用地域では等しく建築禁止の対象です。
すでに建っている住宅であれば、増築や建て替えの計画がないかもあわせて確認します。
相談を受けたら、まず用途地域と建物の建築時期の両方を切り分けて確認しましょう。

用途地域と建築時期、まずその２点を確認します。

はい、その２点が出発点です。
次はよくある質問を見ていきましょう。