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2019.06

区域の特性に応じた高さと形態を誘導する地区計画では前面道路の幅員による容積率の制限はなぜ適用されないことがあるのか｜建築基準法第68条の５の５を解説

地区計画などの区域内の建物でも、前面道路が狭いと容積率が下がることがあります。
ところが、一定の条件を満たすと、その前面道路の幅員による制限が適用されないことがあります。
建築基準法第68条の５の５は、区域の特性に応じた高さ、配列及び形態を備えた建築物の整備を誘導する地区計画等の区域内で、特定行政庁が支障がないと認める建築物について、第52条第２項の規定を適用しないと定めています。
決め手になるのは、計画にどんな事項が定められているか、条例の制限があるか、そして特定行政庁の認定です。
今回は建築基準法第68条の５の５が定める、区域の特性に応じた高さ、配列及び形態を備えた建築物の整備を誘導する地区計画等の区域内での制限の特例について、条文の中身と、防火管理者が押さえておきたい点をあわせて解説します。

前面道路が狭いと容積率が下がると聞きました。
地区計画の区域でも同じなのでしょうか。

一定の条件を満たすと、その制限が適用されないことがあります。
まず、適用されない中身から見ていきましょう。

その特例は、建築基準法のどの条文に書かれているのですか。
ほかの地区計画の条文とは違うのですか。

建築基準法第68条の５の５に書かれています。
順に確認していきますね。

この記事の結論

第68条の５の５第１項は、条件に該当する地区計画等の区域内の建築物で、計画の内容に適合し特定行政庁が支障がないと認めるものについて、第52条第２項の規定を適用しないと定めています。
第一号は、計画に壁面の位置の制限などのイ、容積率の最高限度のロ、敷地面積の最低限度のハが定められていることを求めています。
第二号は、第68条の２第１項の規定に基づく条例で制限が、イとハに関して定められていることを求めています。
第２項は、イとハが定められ条例の制限もある区域で、有効な空地が確保されていることなどにより認められた建築物に、第56条を適用しないと定めています。
どちらの特例も、条文上の要件に加えて特定行政庁の認定が必要な点が共通しています。

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前面道路の幅員による容積率の制限が適用されなくなる条件を、計画と条例と認定の三つで示す図解

区域の特性に応じた計画の区域内ではなぜ前面道路の幅員による容積率の制限が適用されないことがあるのか

第68条の５の５第１項は、第52条第２項を適用しない場合を定めています。
まず、条文の書き出しの部分を確認しましょう。

（建築基準法第六十八条の五の五）次に掲げる条件に該当する地区計画等（集落地区計画を除く。以下この条において同じ。）の区域内の建築物で、当該地区計画等の内容に適合し、かつ、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるものについては、第五十二条第二項の規定は、適用しない。

第68条の５の５第１項は、条件に該当する地区計画等の区域内の建築物で、計画の内容に適合し、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるものについて、第52条第２項の規定を適用しない条文です
第52条第２項は、前面道路の幅員が12メートル未満の建築物の容積率を、幅員のメートルの数値に一定の数値を乗じたもの以下に制限する規定です。
第68条の５の５第１項が適用される建築物は、この前面道路の幅員による制限を、受けないことになります。
対象になる計画は、集落地区計画を除く地区計画等です。
条件は、書き出しの後に第一号と第二号として続いています。
認められるのは、計画の内容に適合し、かつ特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるものです。
数値は、あくまで読み方の仮の例です。近隣商業地域で前面道路の幅員が６メートル、幅員に乗ずる数値が10分の６とします。
第52条第２項による上限は、６に10分の６を乗じた10分の36で、敷地面積が500平方メートルなら延べ面積は1,800平方メートルまでです。
第２項が適用されなければ、この低減は受けません。第52条第１項の数値が10分の40なら、その数値で見た2,000平方メートルが目安になります。

前面道路の制限が外れることもあるのですね。
その条件は、どこに書いてありますか。

書き出しの条件に、第一号と第二号が続いています。
まず、第一号から確認します。

計画に壁面の位置と高さの最高限度、容積率の最高限度などが定められているとなぜ第一号の条件に当たるのか

第一号は、どんな事項が定められている計画の区域を対象にするかを決めています。
条文を、確認しておきましょう。

（建築基準法第六十八条の五の五）一　次に掲げる事項が定められている地区整備計画等（集落地区整備計画を除く。）の区域であること。
イ　都市計画法第十二条の十、密集市街地整備法第三十二条の五、地域歴史的風致法第三十二条又は沿道整備法第九条の六の規定による壁面の位置の制限、壁面後退区域（壁面の位置の制限として定められた限度の線と敷地境界線との間の土地の区域をいう。以下この条において同じ。）における工作物の設置の制限及び建築物の高さの最高限度
ロ　建築物の容積率の最高限度
ハ　建築物の敷地面積の最低限度

第一号は、地区整備計画等に、イの壁面の位置の制限などと、ロの容積率の最高限度と、ハの敷地面積の最低限度が定められている区域であることを条件にしています
イは、壁面の位置の制限、壁面後退区域における工作物の設置の制限及び建築物の高さの最高限度です。
壁面後退区域とは、壁面の位置の制限として定められた限度の線と敷地境界線との間の土地の区域をいいます。
ロは建築物の容積率の最高限度、ハは建築物の敷地面積の最低限度です。
イの制限は、都市計画法第12条の10、密集市街地整備法第32条の５、地域歴史的風致法第32条又は沿道整備法第９条の６の規定によるものです。
第52条第３項は、地階の住宅部分などを延べ面積に算入しない規定で、その対象の一つに第68条の５の５第１項第１号ロを挙げています。
つまり、壁面や高さの制限だけでなく、容積率の最高限度と敷地面積の最低限度も計画に定められていることが、第一号の条件です。

壁面や高さ、容積率、敷地面積まで全部決まっている必要があるのですね。
第二号は、どんな条件ですか。

第二号は条例の制限です。
ここは条例の対象に注意が要ります。

条例で壁面の位置や敷地面積の制限が定められているとなぜ第二号の条件に当たるのか

第二号は、条例による制限が定められていることを条件にしています。
条文を、確認しておきましょう。

（建築基準法第六十八条の五の五）二　第六十八条の二第一項の規定に基づく条例で、前号イ及びハに掲げる事項（壁面後退区域における工作物の設置の制限を除く。）に関する制限が定められている区域であること。

第二号は、第68条の２第１項の規定に基づく条例で、第一号のイとハに掲げる事項に関する制限が定められている区域であることを求めています
第68条の２第１項は、市町村が、地区整備計画等が定められている区域内で、計画の内容として定められた建築物の敷地、構造、建築設備又は用途に関する事項を、条例で制限として定めることができるとしています。
第二号が条例の対象として挙げるのは、イとハです。
ただし、イのうち壁面後退区域における工作物の設置の制限は、条例の対象から除かれています。
ロの容積率の最高限度は、条例の制限の対象としては挙げられていません。
つまり、計画に加えて、壁面の位置や高さの最高限度、敷地面積の最低限度が条例でも制限として定められていることが、第二号の条件です。

計画だけでなく、条例の制限まで必要になるのですね。
第２項は、どんな内容ですか。

第２項は、第56条を適用しない特例です。
次の見出しで、有効な空地の意味を見ていきます。

有効な空地が確保されているとなぜ第56条の高さ制限まで適用されないことがあるのか

第２項は、第１項とは別に、第56条の適用を除く特例を定めています。
条文を、確認しておきましょう。

（建築基準法第六十八条の五の五第二項）前項第一号イ及びハに掲げる事項が定められており、かつ、第六十八条の二第一項の規定に基づく条例で前項第一号イ及びハに掲げる事項（壁面後退区域における工作物の設置の制限を除く。）に関する制限が定められている地区計画等の区域内にある建築物で、当該地区計画等の内容に適合し、かつ、敷地内に有効な空地が確保されていること等により、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるものについては、第五十六条の規定は、適用しない。

第２項は、イとハが定められ、条例の制限もある地区計画等の区域内で、計画に適合し、有効な空地が確保されていること等により特定行政庁が支障がないと認める建築物について、第56条の規定を適用しないと定めています
第56条は、道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限など、建築物の各部分の高さの制限を定める条文です。
第２項が求めるのは、第１項第一号のイとハが定められていて、条例でもそれらの制限が定められていることです。
第１項と違って、ロの容積率の最高限度は、条件に入っていません。
認められるのは、計画の内容に適合し、かつ敷地内に有効な空地が確保されていること等により、交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと特定行政庁が認めるものです。
敷地内の空地の広さなどの基準は、条文には書かれていないため、具体的な扱いは特定行政庁に確かめる必要があります。
認定を受けなければ、第56条は通常どおり適用されます。

有効な空地があっても、認定が必要なのですね。
全体を、整理したいです。

一覧の表で、比べてみましょう。
あわせて防火管理者の確認事項も見ておきます。

第68条の５の５はなぜ第１項と第２項を分けて読む必要があるのか

第68条の５の５を、項ごとに整理します。
分けて読むと、混乱しにくくなります。

項目	条文の書き方	押さえる点
第１項の適用除外	第52条第２項の規定を適用しない	前面道路の幅員による容積率の制限が対象です
第１項第一号	イ壁面の位置の制限など、ロ容積率の最高限度、ハ敷地面積の最低限度が定められている区域	イからハまですべてが必要です
第１項第二号	第68条の２第１項の条例で、イとハに関する制限が定められている区域	ロの最高限度は条例の対象に挙げられていません
第２項の適用除外	有効な空地の確保等で認められた建築物に、第56条の規定を適用しない	ロの最高限度は条件に入りません
共通の条件	計画に適合し、交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと特定行政庁が認める	特定行政庁の認定が要ります

第68条の５の５は、計画と条例の制限をそろえたうえで、第１項では第52条第２項を、第２項では第56条を、特定行政庁が支障がないと認めた建築物に限って適用しない条文です
第68条の５の４と違い、この条文は特定行政庁の認定が前提になっています。
第１項と第２項で、ロの容積率の最高限度を条件にするかどうかも異なります。これらは建築基準法の容積率や高さの話で、防火管理者の義務を直接決めるものではありません。
ただし、建物の増築や用途変更の話が出たときには、関係する場面があります。
判断に迷うときは、市区町村の窓口への相談も欠かせません。
明日から次の点を確認してください。