高度利用と都市機能の更新を図る地区計画では容積率の最高限度はなぜ第52条の数値とみなされるのか｜建築基準法第68条の５の３を解説

高度利用と都市機能の更新を図る地区計画の区域でも、建築物の容積率の最高限度が計画で定められることがあります。
その最高限度は、用途地域で定められた容積率と、数字が違うこともあります。
建築基準法第68条の５の３は、一定の条件に該当する地区計画又は沿道地区計画の区域内の建築物について、その最高限度を第52条第１項第２号から第４号までに定める数値とみなして、同条の規定を適用すると定めています。
決め手になるのは、計画にどんな事項が定められているか、条例の制限があるか、そして道路に接して有効な空地が確保された建築物に許可の道があるかどうかです。
今回は建築基準法第68条の５の３が定める、高度利用と都市機能の更新を図る地区計画等の区域内での制限の特例について、条文の中身と、防火管理者が押さえておきたい点をあわせて解説します。

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高度利用と都市機能の更新を図る地区計画で定めた容積率の最高限度はなぜ第52条の数値とみなして扱われるのか

第68条の５の３は、条件に該当する地区計画又は沿道地区計画の区域内で、計画に定められた容積率の最高限度の扱いを定めています。
まず、条文の書き出しの部分を確認しましょう。 第68条の５の３は、条件に該当する地区計画又は沿道地区計画の区域内の建築物について、計画で定められた最高限度を第52条第１項第２号から第４号までに定める数値とみなして、同条の規定を適用する条文です
第52条第１項の第２号は中高層住居専用地域や住居地域、近隣商業地域、準工業地域など、第３号は商業地域、第４号は工業地域と工業専用地域の容積率を定めています。
つまり、計画で定めた最高限度が、この用途地域ごとの数値と同じ扱いで、第52条に当てはめられます。
第１号の第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、田園住居地域は、この「みなす」の対象として挙げられていません。
対象になる計画は、地区計画又は沿道地区計画です。
数値は、あくまで読み方の仮の例です。商業地域で、都市計画に定められた容積率が10分の60、計画の最高限度が10分の80とします。
敷地面積が500平方メートルなら、最高限度10分の80による延べ面積の上限は、500平方メートルの８倍で4,000平方メートルです。
ただし、第52条にはほかの規定もあるため、実際の上限は、条文と特定行政庁に確かめる必要があります。

地区整備計画に容積率の最高限度や最低限度などが定められているとなぜ第一号の条件に当たるのか

第一号は、どんな事項が定められている地区整備計画の区域を対象にするかを決めています。
条文を、確認しておきましょう。 第一号は、都市計画法第12条の８又は沿道整備法第９条の４の規定により、イの最高限度とロの事項が定められている地区整備計画又は沿道地区整備計画の区域であることを条件にしています
イは、建築物の容積率の最高限度です。
ロには、容積率の最低限度、建蔽率の最高限度、建築面積の最低限度、壁面の位置の制限が並んでいます。
壁面の位置の制限は、市街地の環境の向上を図るため必要な場合に限られます。
沿道地区整備計画で沿道整備道路に係る間口率の最低限度及び高さの最低限度が定められている場合は、容積率の最低限度に代えて、これらの最低限度が並びます。
つまり、最高限度だけでなく、ロの事項も計画に定められていることが、第一号の条件です。

条例でも制限が定められた区域でなければなぜ第二号の条件に当たらないのか

第二号は、第一号の事項について、条例による制限が定められているかを条件にしています。
条文を、確認しておきましょう。 第二号は、第68条の２第１項の規定に基づく条例で、第一号のロの事項に関する制限が定められている区域であることを求めています
第68条の２第１項は、市町村が、地区整備計画等が定められている区域内で、計画の内容として定められた建築物の敷地、構造、建築設備又は用途に関する事項を、条例で制限として定めることができるとしています。
第二号のカッコ書きは、壁面の位置の制限については、地区整備計画又は沿道地区整備計画に定められたものに限ると書いています。
つまり、計画に定めるだけでなく、ロの事項に関する制限が条例でも定められていることが、第二号の条件です。
第２項が「前項各号に掲げる条件に該当する」と書いているので、第一号と第二号の条件が、第２項の許可の前提にもなります。

道路に接して有効な空地が確保された建築物はなぜ許可で第56条の高さの制限が適用されなくなるのか

第２項は、第一号と第二号の条件に該当する区域内の建築物に、第56条の適用除外を認める定めです。
あわせて、第３項の同意の手続も確認しましょう。 第２項は、敷地内に道路に接して有効な空地が確保されていること等により、特定行政庁が、交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて許可した建築物に、第56条第１項第１号と第２項から第４項までを適用しないと定めています
第56条第１項第１号は、前面道路の反対側の境界線からの水平距離に応じて、建築物の各部分の高さを制限する規定です。
第２項は前面道路の境界線から後退した建築物についての読み替え、第３項は一定の住居系の地域内で前面道路の幅員が12メートル以上である建築物についての読み替え、第４項は第３項の建築物で後退したものについての読み替えを定めています。
第２項の許可を受けた建築物には、この第56条の規定が、適用されません。
第３項は、第44条第２項の規定を準用しています。第44条第２項は、特定行政庁が許可をする場合に、あらかじめ建築審査会の同意を得なければならないと定めています。
有効な空地は「確保されていること等」の例として書かれており、認めるかどうかを判断するのは特定行政庁です。

第68条の５の３はなぜ第68条の５や第68条の５の２と分けて読む必要があるのか

第68条の５の３を、条件ごとに整理します。
分けて読むと、混乱しにくくなります。 第68条の５の３は、区域の条件を第一号と第二号で定め、条件に該当する区域では特定行政庁の許可による第56条の適用除外まで定めたうえで、計画の最高限度を第52条の数値とみなして適用する条文です
第68条の５と第68条の５の２は、第１項だけの条文で、第２項の許可の定めはありません。
共通するのは、計画と条例の両方に、最高限度に関わる定めがあることです。 これらは建築基準法の容積率と高さの話で、防火管理者の義務を直接決めるものではありません。
ただし、該当する区域で建物を借りたり、増築の話が出たりするときには、関係する場面があります。
判断に迷うときは、市区町村の窓口への相談も欠かせません。
明日から次の点を確認してください。

• 建物のある区域が、高度利用と都市機能の更新を図る地区計画の区域に当たるかを、市区町村の窓口で確認して記録する。
• 計画に容積率の最高限度や最低限度などが定められ、条例でも制限が定められているかを照会しておく。
• 増築や建て替えの話が出たら、第56条の適用除外の許可が関わるかを建築の窓口に確かめておく。
• 増築などで規模や用途が変わることで、消防用設備等の基準が変わる場合があるため、所轄消防署へ事前に相談する。
• 建築の話と消防の話は別の制度なので、両方の窓口へ確かめる。

建築基準法の容積率の特例は、消防法令の基準を緩めるものではありません。
建築の話と消防の話を混同しないように、それぞれの窓口へ確かめておきましょう。

よくある質問

この記事を書いた人

㈱防災屋Web編集部

元消防士、行政書士、高専卒など

防火管理者には「セルフ選任」と「プロ代行」の２択があることをもっと多くの方々に知ってもらい、世の中の防火管理レベルをもっと上げていきたい。
０にはできない火災リスクとの向き合い方を伝え、救える命を増やし、悲しみの総量を減らしたい。
後悔してからでは遅すぎる火災予防に、Webの力で取り組む㈱防災屋の編集部です。

監修・編集者

青木 俊輔

㈱防災屋 代表取締役／消防設備士

平成元年生まれ、三重県鈴鹿市出身。祖父が創業した消防設備業者で10年間勤務した後、独立・起業。現在は青木マーケ㈱、㈱防災屋、(一社)予防団の運営に携わる。Amazonベストセラー1位『改訂版 消防設備士０類』著者。月刊誌「電気と工事（オーム社）」でコラム連載中！

本記事の消防法令、消防用設備等の技術情報および記述内容を監修・編集しています。

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学歴

• 鈴鹿工業高等専門学校 材料工学科 卒
• 静岡大学工学部物質工学科 材料科学コース 卒
• 静岡大学大学院工学研究科物質工学専攻 修了

保有資格

• 消防設備士：甲種特類、甲種１～５類、乙種６・７類
• 危険物取扱者：甲種、乙種１～６類、丙種
• 防火対象物点検資格者／防災管理点検資格者／甲種防火管理者
• 第二種電気工事士／工事担任者（総合通信）／第三種電気主任技術者
• 自家用発電設備専門技術者／特種電気工事資格者／職長・安全衛生責任者
• eco検定／民泊適正管理主任者／フォークリフト運転技能講習 修了

趣味：ギター、バスケットボール（全国高専大会優勝・キャプテン）

主な活動

• 青木マーケ㈱ 代表取締役
• ㈱防災屋 代表取締役
• (一社)予防団 共同代表理事
• 著書『改訂版 消防設備士０類』

参考・出典

• 建築基準法第六十八条の五の三・第五十二条・第五十六条・第四十四条・第六十八条の二（e-Gov法令検索）

※本記事は公表されている法令および消防庁等の資料に基づく一般的な解説です。区域の計画と条例の制限の内容は地区計画と条例ごとに確認が必要な場合があります。個別の判断は所轄消防署にご確認ください。