住宅を含む建物では地区計画の容積率の最高限度はなぜ第52条の数値とみなされるのか｜建築基準法第68条の５の４を解説

住宅を含む建物が、地区計画などの区域内にあることがあります。
その区域では、計画で定められた容積率の最高限度が、用途地域の容積率と違う数字になっていることもあります。
建築基準法第68条の５の４は、一定の条件に該当する地区計画、防災街区整備地区計画又は沿道地区計画の区域内で、その全部又は一部を住宅の用途に供する建築物について、計画の最高限度を第52条第１項第２号又は第３号に定める数値とみなして、同条の規定を適用すると定めています。
決め手になるのは、計画にどんな事項が定められているか、条例の制限があるか、そして用途地域がどこかです。
今回は建築基準法第68条の５の４が定める、住居と住居以外の用途とを区分して定める地区計画等の区域内での容積率の特例について、条文の中身と、防火管理者が押さえておきたい点をあわせて解説します。

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住宅を含む建物では地区計画で定めた容積率の最高限度がなぜ第52条の数値とみなされるのか

第68条の５の４は、条件に該当する計画の区域内で、住宅を含む建築物の容積率の扱いを定めています。
まず、条文の書き出しの部分を確認しましょう。 第68条の５の４は、条件に該当する計画の区域内で、その全部又は一部を住宅の用途に供する建築物の容積率の最高限度を、第52条第１項第２号又は第３号に定める数値とみなして、同条の規定を適用する条文です
第52条第１項の第２号は中高層住居専用地域や住居地域、近隣商業地域、準工業地域など、第３号は商業地域の容積率を定めています。
つまり、計画で定めた最高限度が、この用途地域ごとの数値と同じ扱いで、第52条に当てはめられます。
対象になる計画は、地区計画、防災街区整備地区計画又は沿道地区計画です。
対象になる建築物は、その全部又は一部を住宅の用途に供するものです。
書き出しのカッコ書きは、適用する第52条から第８項を除くと書いています。
第８項は、住宅の用途に供する部分の割合に応じて容積率を割り増す規定です。
数値は、あくまで読み方の仮の例です。近隣商業地域で、都市計画に定められた第52条第１項第２号の数値が10分の30、計画の最高限度が10分の40とします。
敷地面積が500平方メートルなら、最高限度10分の40による延べ面積の上限は、500平方メートルの４倍で2,000平方メートルです。
ただし、第52条にはほかの規定もあるため、実際の上限は、条文と特定行政庁に確かめる必要があります。

計画に最高限度や最低限度、壁面の位置の制限などが定められているとなぜ第一号の条件に当たるのか

第一号は、どんな事項が定められている計画の区域を対象にするかを決めています。
条文を、確認しておきましょう。 第一号は、地区整備計画、特定建築物地区整備計画、防災街区整備地区整備計画又は沿道地区整備計画に、イからニまでの事項が定められている区域であることを条件にしています
イは、建築物の容積率の最高限度です。
ただし、都市計画法第12条の９などの規定により定められた最高限度のうち、その数値が第52条第１項第２号又は第３号に定める数値以上で、その1.5倍以下のものに限られます。
ロは容積率の最低限度、ハは敷地面積の最低限度、ニは壁面の位置の制限です。
ニの壁面の位置の制限は、道路に面する壁面の位置を制限するものを含むものに限ると書かれています。
つまり、最高限度だけでなく、ロからニまでの事項も計画に定められていることが、第一号の条件です。

条例の制限と用途地域の条件がなぜ第二号と第三号で求められるのか

第二号は条例による制限、第三号は区域がある用途地域を条件にしています。
条文を、確認しておきましょう。 第二号は、第68条の２第１項の規定に基づく条例で、第一号のロからニまでの事項に関する制限が定められている区域であることを求めています
第68条の２第１項は、市町村が、地区整備計画等が定められている区域内で、計画の内容として定められた建築物の敷地、構造、建築設備又は用途に関する事項を、条例で制限として定めることができるとしています。
第二号が条例の対象として挙げるのは、ロからニまでです。
イの容積率の最高限度は、条例の制限の対象には挙げられていません。
第三号は、区域が第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域又は準工業地域内にあることを求めています。
第一種低層住居専用地域、中高層住居専用地域、工業地域などは、挙げられていません。
つまり、計画と条例の制限がそろっていて、しかも用途地域が第三号に当たることが、第二号と第三号の条件です。

延べ面積に算入されない部分があるとなぜ都市計画の数値の1.5倍以下に抑えられるのか

ただし書は、第52条第３項で延べ面積に算入されない部分がある場合の上限を定めています。
あわせて、第３項の中身も確認しましょう。 ただし書は、建築物が第52条第３項の規定により延べ面積に算入されない部分を有するとき、その部分の床面積を含む容積率を、都市計画で定められた第52条第１項第２号又は第３号の数値の1.5倍以下と定めています
第52条第３項は、建築物の地階でその天井が地盤面からの高さ１メートル以下にあるものの、住宅又は老人ホーム等の用途に供する部分の床面積を、一定の限度まで延べ面積に算入しないと定めています。
算入しない床面積は、住宅及び老人ホーム等の用途に供する部分の床面積の合計の３分の１までです。
第52条第３項は、この第68条の５の４（ただし書と第一号ロを除く。）に規定する建築物の容積率の算定にも触れています。
数値は、あくまで読み方の仮の例です。都市計画に定められた第２号の数値が10分の30なら、その1.5倍は10分の45です。
敷地面積が500平方メートルなら、算入されない部分を含めた延べ面積の上限は、500平方メートルの4.5倍で2,250平方メートルです。
ここでの1.5倍の基準は、計画の最高限度でなく、都市計画で定められた数値です。

第68条の５の４はなぜ第68条の５の３と分けて読む必要があるのか

第68条の５の４を、条件ごとに整理します。
分けて読むと、混乱しにくくなります。 第68条の５の４は、計画と条例の制限と用途地域の三つの条件を第一号から第三号までで定め、住宅を含む建築物の最高限度を第52条の数値とみなして適用したうえで、算入されない部分にも上限を設ける条文です
第68条の５の３は、第２項で特定行政庁の許可による第56条の適用除外まで定めています。
第68条の５の４には、許可の定めはありません。 これらは建築基準法の容積率の話で、防火管理者の義務を直接決めるものではありません。
ただし、住宅を含む建物の入居や増築の話が出たときには、関係する場面があります。
判断に迷うときは、市区町村の窓口への相談も欠かせません。
明日から次の点を確認してください。

• 建物のある区域が、地区計画等の区域に当たるかを、市区町村の窓口で確認して記録する。
• 計画に容積率の最高限度や最低限度などが定められ、条例でも制限が定められているかを照会しておく。
• 建物の用途地域が、第三号に挙げられた地域に当たるかを確かめておく。
• 増築などで規模や用途が変わることで、消防用設備等の基準が変わる場合があるため、所轄消防署へ事前に相談する。
• 建築の話と消防の話は別の制度なので、両方の窓口へ確かめる。

建築基準法の容積率の特例は、消防法令の基準を緩めるものではありません。
建築の話と消防の話を混同しないように、それぞれの窓口へ確かめておきましょう。

よくある質問

この記事を書いた人

㈱防災屋Web編集部

元消防士、行政書士、高専卒など

防火管理者には「セルフ選任」と「プロ代行」の２択があることをもっと多くの方々に知ってもらい、世の中の防火管理レベルをもっと上げていきたい。
０にはできない火災リスクとの向き合い方を伝え、救える命を増やし、悲しみの総量を減らしたい。
後悔してからでは遅すぎる火災予防に、Webの力で取り組む㈱防災屋の編集部です。

監修・編集者

青木 俊輔

㈱防災屋 代表取締役／消防設備士

平成元年生まれ、三重県鈴鹿市出身。祖父が創業した消防設備業者で10年間勤務した後、独立・起業。現在は青木マーケ㈱、㈱防災屋、(一社)予防団の運営に携わる。Amazonベストセラー1位『改訂版 消防設備士０類』著者。月刊誌「電気と工事（オーム社）」でコラム連載中！

本記事の消防法令、消防用設備等の技術情報および記述内容を監修・編集しています。

詳しい経歴・保有資格を見る

学歴

• 鈴鹿工業高等専門学校 材料工学科 卒
• 静岡大学工学部物質工学科 材料科学コース 卒
• 静岡大学大学院工学研究科物質工学専攻 修了

保有資格

• 消防設備士：甲種特類、甲種１～５類、乙種６・７類
• 危険物取扱者：甲種、乙種１～６類、丙種
• 防火対象物点検資格者／防災管理点検資格者／甲種防火管理者
• 第二種電気工事士／工事担任者（総合通信）／第三種電気主任技術者
• 自家用発電設備専門技術者／特種電気工事資格者／職長・安全衛生責任者
• eco検定／民泊適正管理主任者／フォークリフト運転技能講習 修了

趣味：ギター、バスケットボール（全国高専大会優勝・キャプテン）

主な活動

• 青木マーケ㈱ 代表取締役
• ㈱防災屋 代表取締役
• (一社)予防団 共同代表理事
• 著書『改訂版 消防設備士０類』

参考・出典

• 建築基準法第六十八条の五の四・第五十二条・第六十八条の二（e-Gov法令検索）

※本記事は公表されている法令および消防庁等の資料に基づく一般的な解説です。区域の計画と条例の制限の内容は地区計画と条例ごとに確認が必要な場合があります。個別の判断は所轄消防署にご確認ください。