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2019.09

壁面線から後退した建築物はなぜ建蔽率の限度を超えて建てられることがあるのか｜建築基準法第53条第４項と第５項が定める許可の要件を解説

壁面線が指定された敷地で、建物を道路や隣地から下げて建てたい場面があります。
建蔽率の上限を超えて建てられるのかが気になります。
建築基準法第53条第４項と第５項が、許可による緩和を定めています。
決め手になるのは、壁面線を越えないことと、特定行政庁の許可です。
今回は建築基準法第53条第４項と第５項が定める壁面線を越えない建築物の建蔽率の緩和について、除かれる部分と手続、防火管理者が押さえておきたい点をあわせて解説します。

壁面線の指定がある敷地に増築を考えています。
建蔽率の上限を超えて建てられるのでしょうか。

建築基準法第53条第４項と第５項に、許可による緩和の規定があります。
まず、条文から見ていきましょう。

壁面線を守れば、自動的に緩和されるのでしょうか。
ひさしが少し出ていても大丈夫ですか。

緩和には、特定行政庁の許可が必要です。
ひさしの扱いは、あとで施行令の条文で確認しますね。

この記事の結論

第４項は、隣地境界線から後退した壁面線などを越えない建築物で、特定行政庁が安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて許可したものの建蔽率を、許可の範囲内で限度を超えられるとしています。
第５項第一号は、前面道路の境界線から後退して指定された壁面線を越えない建築物について、同じように許可の範囲内で限度を超えることを認めています。
壁面線を越えるかどうかを見るとき、軒、ひさし、ぬれ縁、地盤面下の部分、高さが２メートル以下の門又は塀は、施行令第135条の21により建築物から除かれます。
許可をするときは、第９項の準用により、第44条第２項と同じく建築審査会の同意をあらかじめ得る手続が入ります。
たとえば、建蔽率60パーセントの300平方メートルの敷地で、許可の範囲が70パーセントまでなら、建築面積の限度は180平方メートルから210平方メートルになる例です。消防法令の基準は別に判断します。

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壁面線から後退して壁面線を越えない建築物は特定行政庁の許可の範囲内で建蔽率の限度を超えられることを示す図解

壁面線から後退した建築物は建蔽率の限度を超えて建てられるのか

建蔽率の限度は、第53条第１項から第３項までで決まります。
その限度を超えることを許すのが、第４項です。
条文を確認しましょう。

（建築基準法第五十三条第四項）隣地境界線から後退して壁面線の指定がある場合又は第六十八条の二第一項の規定に基づく条例で定める壁面の位置の制限（隣地境界線に面する建築物の壁又はこれに代わる柱の位置及び隣地境界線に面する高さ二メートルを超える門又は塀の位置を制限するものに限る。）がある場合において、当該壁面線又は壁面の位置の制限として定められた限度の線を越えない建築物（ひさしその他の建築物の部分で政令で定めるものを除く。次項において同じ。）で、特定行政庁が安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて許可したものの建蔽率は、前三項の規定にかかわらず、その許可の範囲内において、前三項の規定による限度を超えるものとすることができる。

第４項は、隣地境界線から後退した壁面線などを越えない建築物で、特定行政庁が許可したものの建蔽率は、許可の範囲内で第１項から第３項までの限度を超えられると定めています
条件は三つあります。
一つ目は、隣地境界線から後退した壁面線の指定か、条例による壁面の位置の制限があることです。
二つ目は、その線を越えない建築物であることです。
三つ目は、特定行政庁が安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて許可したことです。

壁面線を守るだけでは足りないのですね。
前面道路側の壁面線は、どうなるのでしょうか。

前面道路側は、第５項が定めています。
次に、第４項と第５項の違いを見ていきましょう。

第４項と第５項第一号は隣地側と前面道路側でなにが違うのか

第４項は、隣地境界線から後退した壁面線が対象でした。
前面道路から後退した壁面線を扱うのが、第５項第一号です。
条文を見ましょう。

（建築基準法第五十三条第五項）次の各号のいずれかに該当する建築物で、特定行政庁が安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて許可したものの建蔽率は、第一項から第三項までの規定にかかわらず、その許可の範囲内において、これらの規定による限度を超えるものとすることができる。
一　特定行政庁が街区における避難上及び消火上必要な機能の確保を図るため必要と認めて前面道路の境界線から後退して壁面線を指定した場合における、当該壁面線を越えない建築物
（略）

第５項第一号は、特定行政庁が前面道路の境界線から後退して壁面線を指定した場合に、その壁面線を越えない建築物を対象にしています
指定の目的は、街区における避難上及び消火上必要な機能の確保です。
第５項には、ほかに三つの類型があります。
特定防災街区整備地区の壁面の位置の制限、防災街区整備地区計画の条例による壁面の位置の制限、外壁の工事を行う建築物の三つです。
この記事は、第５項第一号を中心に扱います。第４項と第５項第一号は、どちらも「許可の範囲内」でしか限度を超えられません。
壁面線を守っただけで、自動的に限度が上がるわけではありません。

隣地側は第４項、前面道路側は第５項第一号ですね。
壁面線を越えるかは、どこまで見ればよいのでしょうか。

ひさしなどは、判断から除かれる部分があります。
次に、施行令第135条の21を見ましょう。

壁面線を越えるかどうかの判断で建築物から除かれる部分はどこまでなのか

第４項のかっこ書は、ひさしその他の部分を政令で除くとしています。
その政令が、施行令第135条の21です。

（建築基準法施行令第百三十五条の二十一）法第五十三条第四項の政令で定める建築物の部分は、次に掲げるものとする。
一　軒、ひさし、ぬれ縁及び国土交通省令で定める建築設備
二　建築物の地盤面下の部分
三　高さが二メートル以下の門又は塀

施行令第135条の21は、軒、ひさし、ぬれ縁、国土交通省令で定める建築設備、地盤面下の部分、高さが２メートル以下の門又は塀を、越えるかどうかの判断から除いています
除かれる部分は、三つの号に並んでいます。
第４項のかっこ書の「次項において同じ」から、第５項の判断でも同じ扱いになると読めます。
高さが２メートルを超える門や塀は、この号に入りませんので、壁面線を越えるかの判断に含まれます。計算例を示します。
敷地面積が300平方メートル、都市計画の建蔽率が60パーセントの場合、加算がなければ建築面積の限度は、300×0.6＝180平方メートルです。
特定行政庁の許可の範囲が建蔽率70パーセントまでだったと仮定すると、限度は、300×0.7＝210平方メートルです。
許可の範囲は個別に決まるため、数値は読み方の例です。ひさしが壁面線を0.5メートル越えて出ていても、それだけでは対象から外れません。
越えるかどうかは、ひさしなどを除いた部分で見ます。

ひさしや地下部分は、越えるかの判断から除かれるのですね。
許可の手続は、どうなっていますか。

許可には、建築審査会の同意が関わります。
次に、第９項を見ていきましょう。

許可がないと限度を超えられず建築審査会の同意まで必要になるのはなぜか

第４項と第５項は、どちらも許可を受けて初めて限度を超えられる規定です。
許可の手続は、第９項に書かれています。

（建築基準法第五十三条第九項）第四十四条第二項の規定は、第四項、第五項又は第六項第三号の規定による許可をする場合に準用する。
（建築基準法第四十四条第二項）特定行政庁は、前項第四号の規定による許可をする場合においては、あらかじめ、建築審査会の同意を得なければならない。

第９項は、第４項と第５項による許可に第44条第２項を準用し、特定行政庁があらかじめ建築審査会の同意を得る手続を求めています
許可は、特定行政庁の判断だけでは完結しません。
許可の範囲を超えて建てることも、当然できません。
二つの項の違いを、表にまとめます。

項目	第４項	第５項第一号
後退する相手	隣地境界線から後退した壁面線、又は条例による隣地境界線に面する壁面の位置の制限	前面道路の境界線から後退して指定された壁面線
指定の目的	条文に目的は書かれていません	街区における避難上及び消火上必要な機能の確保
対象の建築物	壁面線などを越えない建築物で、特定行政庁が許可したもの	壁面線を越えない建築物で、特定行政庁が許可したもの
効果	許可の範囲内で、第１項から第３項までの限度を超えられる
手続	第９項の準用により、あらかじめ建築審査会の同意を得る

許可の範囲と同意の手続が決まっているのですね。
防火管理者は、なにを確かめればよいでしょうか。

建蔽率は建築基準法の話ですが、増築や改修のときに関係します。
確かめたい点を、五つにまとめます。

壁面線の指定がある敷地で防火管理者は増築や改修の前になにを確かめておくとよいのか

第４項と第５項は、建蔽率の限度に関する建築基準法の規定です。
防火管理者の義務を直接に決めるものではありません。
ただし、増築や改修を考えるときには、関係する場面があります。 第４項と第５項は建築基準法の建蔽率の緩和であり、消防法令の基準を緩めるものではありません
建蔽率の緩和を受けられても、消防用設備等の設置基準は別に判断します。
判断に迷うときは、所轄消防署への相談も欠かせません。
明日から次の点を確認してください。