区域を区分して容積を配分する地区計画では容積率の最高限度はなぜ第52条の数値とみなされるのか｜建築基準法第68条の５を解説

地区計画の区域では、区域を区分して、それぞれの区分に容積率の最高限度が定められることがあります。
区分ごとの最高限度は、用途地域で定められた容積率と、数字が違うこともあります。
建築基準法第68条の５は、一定の条件に該当する計画の区域内の建築物について、その最高限度を第52条第１項第１号から第４号までに定める数値とみなして、同条の規定を適用すると定めています。
決め手になるのは、どの計画の区域か、区域を区分して最高限度が定められているか、そして条例の制限がそろっているかです。
今回は建築基準法第68条の５が定める、区域を区分して容積を配分する地区計画等の区域内での容積率の特例について、条文の中身と、防火管理者が押さえておきたい点をあわせて解説します。

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地区計画で定めた容積率の最高限度はなぜ第52条の数値とみなして扱われるのか

第68条の５は、条件に該当する地区計画等の区域内で、計画に定められた容積率の最高限度の扱いを定めています。
まず、条文の書き出しの部分を確認しましょう。 第68条の５は、条件に該当する地区計画又は沿道地区計画の区域内の建築物について、計画で定められた最高限度を第52条第１項第１号から第４号までに定める数値とみなして、同条の規定を適用する条文です
第52条第１項の第１号は低層住居専用地域など、第２号は中高層住居専用地域や住居地域など、第３号は商業地域、第４号は工業地域と工業専用地域の容積率を定めています。
つまり、計画で定めた最高限度が、この用途地域ごとの数値と同じ扱いで、第52条に当てはめられます。
第５号から第８号までは、この「みなす」の対象として挙げられていません。

区域を区分して容積率の最高限度を定めた整備計画はなぜ第一号の条件になるのか

第一号は、どんな整備計画が定められている区域を対象にするかを決めています。
条文を、確認しておきましょう。 第一号は、区域を区分して建築物の容積率の最高限度が定められている地区整備計画又は沿道地区整備計画が、定められている区域を条件にしています
カッコ書きが大切で、都市計画法第12条の７又は沿道整備法第９条の３の規定により、計画の区域を区分して最高限度が定められているものに限られます。
区分して定めていない整備計画は、この号の整備計画に当たりません。
条文の見出しにも「区域を区分して建築物の容積を適正に配分する」と書かれており、区分が、この条文の前提です。

最高限度が用途地域の容積率を超えるとなぜ最低限度と条例の制限がそろっている必要があるのか

第二号は、区分後の最高限度が用途地域の容積率を超える区域に、追加の条件をかけています。
条文を、確認しておきましょう。 第二号は、区分後の最高限度が用途地域で定められた容積率を超える区域では、整備計画に三つの事項が定められ、かつ、第68条の２第１項の条例で制限が定められていることを求めています
三つの事項は、イ建築物の容積率の最低限度、ロ建築物の敷地面積の最低限度、ハ壁面の位置の制限（道路に面する壁面の位置を制限するものを含むものに限る）です。
追加の条件がかかるのは、区分後の最高限度が、用途地域で定められた容積率を超えるものとして定められている区域です。
第68条の２第１項は、市町村が、地区整備計画等が定められている区域内で、計画の内容として定められた建築物の敷地、構造、建築設備又は用途に関する事項を、条例で制限として定めることができるとしています。
つまり、計画に定めるだけでなく、条例でも制限が定められていることが、第二号の条件です。

区域を区分して容積が配分された区域の建築物はなぜ計画の最高限度で容積率を見るのか

条件に該当する区域では、計画で定められた最高限度が、第52条の数値として当てはめられます。
数値は、あくまで読み方の仮の例です。 条件に該当する区域の建築物は、区分された区域ごとに定められた最高限度を、第52条の数値とみなして審査されます
用途地域の容積率が10分の30の区域で、計画により区域が二つに区分され、一方の区域は10分の40、もう一方の区域は10分の20と定められているとします。
10分の40の区域は、用途地域の容積率を超えるので、第二号の追加の条件がそろっている必要があります。
敷地面積が500平方メートルなら、10分の40の区域の延べ面積の上限は、500平方メートルの４倍で2,000平方メートルです。
10分の20の区域なら、500平方メートルの２倍で1,000平方メートルです。
ただし、第52条にはほかの規定もあるため、実際の上限は、条文と特定行政庁に確かめる必要があります。

第68条の５はなぜ隣り合う条文と分けて読む必要があるのか

第68条の５を、条件ごとに整理します。
分けて読むと、混乱しにくくなります。 第68条の５は、区域の条件を第一号と第二号で定め、条件に該当すれば、計画の最高限度を第52条の数値とみなして適用する条文で、第68条の４のような適用除外の条文とは仕組みが違います
共通するのは、計画と条例の両方に、区分後の最高限度に関わる定めがあることです。
特定行政庁の認定は、この条文の書き出しの部分には書かれていません。 これらは建築基準法の容積率の話で、防火管理者の義務を直接決めるものではありません。
ただし、該当する区域で建物を借りたり、増築の話が出たりするときには、関係する場面があります。
判断に迷うときは、市区町村の窓口への相談も欠かせません。
明日から次の点を確認してください。

• 建物のある区域が、地区計画等で区域を区分して容積率の最高限度を定めている区域に当たるかを、市区町村の窓口で確認して記録する。
• 区分後の最高限度が用途地域の容積率を超える区域なら、条例で最低限度などの制限が定められているかを照会しておく。
• 増築や用途変更の話が出たら、その計画が容積率の制限にどう関わるかを、建築の窓口に確かめておく。
• 増築などで規模や用途が変わることで、消防用設備等の基準が変わる場合があるため、所轄消防署へ事前に相談する。
• 建築の話と消防の話は別の制度なので、両方の窓口へ確かめる。

建築基準法の容積率の特例は、消防法令の基準を緩めるものではありません。
建築の話と消防の話を混同しないように、それぞれの窓口へ確かめておきましょう。

よくある質問

この記事を書いた人

㈱防災屋Web編集部

元消防士、行政書士、高専卒など

防火管理者には「セルフ選任」と「プロ代行」の２択があることをもっと多くの方々に知ってもらい、世の中の防火管理レベルをもっと上げていきたい。
０にはできない火災リスクとの向き合い方を伝え、救える命を増やし、悲しみの総量を減らしたい。
後悔してからでは遅すぎる火災予防に、Webの力で取り組む㈱防災屋の編集部です。

監修・編集者

青木 俊輔

㈱防災屋 代表取締役／消防設備士

平成元年生まれ、三重県鈴鹿市出身。祖父が創業した消防設備業者で10年間勤務した後、独立・起業。現在は青木マーケ㈱、㈱防災屋、(一社)予防団の運営に携わる。Amazonベストセラー1位『改訂版 消防設備士０類』著者。月刊誌「電気と工事（オーム社）」でコラム連載中！

本記事の消防法令、消防用設備等の技術情報および記述内容を監修・編集しています。

詳しい経歴・保有資格を見る

学歴

• 鈴鹿工業高等専門学校 材料工学科 卒
• 静岡大学工学部物質工学科 材料科学コース 卒
• 静岡大学大学院工学研究科物質工学専攻 修了

保有資格

• 消防設備士：甲種特類、甲種１～５類、乙種６・７類
• 危険物取扱者：甲種、乙種１～６類、丙種
• 防火対象物点検資格者／防災管理点検資格者／甲種防火管理者
• 第二種電気工事士／工事担任者（総合通信）／第三種電気主任技術者
• 自家用発電設備専門技術者／特種電気工事資格者／職長・安全衛生責任者
• eco検定／民泊適正管理主任者／フォークリフト運転技能講習 修了

趣味：ギター、バスケットボール（全国高専大会優勝・キャプテン）

主な活動

• 青木マーケ㈱ 代表取締役
• ㈱防災屋 代表取締役
• (一社)予防団 共同代表理事
• 著書『改訂版 消防設備士０類』

参考・出典

• 建築基準法第六十八条の五・第五十二条・第六十八条の二（e-Gov法令検索）

※本記事は公表されている法令および消防庁等の資料に基づく一般的な解説です。区域の区分と条例の制限の内容は地区計画と条例ごとに確認が必要な場合があります。個別の判断は所轄消防署にご確認ください。