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2020.02

屋根の防火性能に適合しない既存不適格建築物はなぜ増築しても現行基準を満たさずに済むのか｜建築基準法施行令第137条の２の３が定める緩和の要件を解説

防火地域や準防火地域以外の市街地でも、特定行政庁が指定する区域内では、建築物の屋根に飛び火による火災の発生を防ぐための性能が建築基準法第22条によって義務づけられています。
古くからある建物の中には、建てた当時は適法でも、区域の指定や基準の見直しによってこの規定に適合しなくなったものが少なくありません。
こうした「既存不適格建築物」が増築や改築をしようとすると、原則としては屋根も含めて建物全体を現行基準に合わせる必要が生じます。
けれども一定の要件を満たせば、建築基準法施行令第137条の２の３により、この負担が一部緩和されます。

うちの建物は屋根の防火性能を求める区域にあって、今の基準には合っていない古い屋根なんです。
増築するなら、屋根も全部やり直さないといけませんか。

いいえ、要件を満たせば屋根全体まで直さなくても増築できます。
建築基準法施行令第137条の２の３という緩和の規定があるんです。

緩和があるんですね、少し安心しました。
どんな建物のどんな増築が対象になるんでしょうか。

対象になるのは、屋根の性能基準に適合していない建物の増築や改築です。
この記事で、対象と要件を順番に確認していきましょう。

この記事の結論

屋根の性能基準に適合しない既存不適格建築物も、要件を満たせば増築や改築ができます（建築基準法第86条の７第１項）。
対象となるのは、法第３条第２項により現行の第22条第１項の規定の適用を受けない建築物です。
要件は、増築・改築に係る部分の対象床面積の割合と、それ以外の部分への影響の２点です（施行令第137条の２の３）。
対象床面積の合計は、基準時における延べ面積の20分の１を超えないことが必要です。
他の137条の２系（構造耐力・外壁等）と違い、屋根関係にはこの割合要件を代替する区画の経路がありません。割合を超えると建物全体が対象になります。

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屋根の増築部分が延べ面積の20分の１を超えなければ現行基準を適用しないことを示す図解

なぜ屋根の防火性能は指定区域の建物に一律に求められるのか

区域の境界線の中に、周囲より古い屋根材の建物が一棟だけ混じって建っているイラスト

防火地域や準防火地域とは別に、特定行政庁は市街地の一部を指定して屋根の構造に基準を課すことができます。
建築基準法第22条は、この指定区域内の建物の屋根に、通常の火災を想定した飛び火による火災の発生を防止する性能を求めています。

建築基準法第二十二条　特定行政庁が防火地域及び準防火地域以外の市街地について指定する区域内にある建築物の屋根の構造は、通常の火災を想定した火の粉による建築物の火災の発生を防止するために屋根に必要とされる性能に関して建築物の構造及び用途の区分に応じて政令で定める技術的基準に適合するもので、国土交通大臣が定めた構造方法を用いるもの又は国土交通大臣の認定を受けたものとしなければならない。

指定区域内の建物も、建てた当時はほとんどが適法でした。
区域の指定や第22条の技術的基準そのものが見直されると、建てたときは適合していた屋根が、その後の基準に適合しなくなることがあります。
これが建築基準法第３条第２項が定める「既存不適格建築物」で、違反建築物ではなく、そのまま使い続けること自体は認められています。
問題になるのは増築や改築をするときで、原則としては工事にあわせて屋根も含む建物全体を現行の第22条の基準に適合させなければなりません。
この負担を一定の範囲で軽くするのが、建築基準法第86条の７と施行令第137条の２の３の緩和規定です。

基準が変わったせいで古い屋根が合わなくなることがあるんですね。
自分の建物がそうなのか、どうやって分かりますか。

建築確認を取った当時の図面と、今の第22条の基準を照らし合わせれば分かります。
迷ったら特定行政庁や設計士に確認するのが確実です。

どんな建物のどんな増築が緩和の対象になるのか

建物に小さな増築部分が接続し、その境界線に青いチェックマークが付いているイラスト

緩和の対象になるのは建物そのものではなく、増築や改築という工事の範囲です。
どんな増改築でも使える制度ではなく、対象になる部分が政令で決められています。

建築基準法第八十六条の七第一項（抜粋）　第三条第二項の規定により（略）第二十二条第一項（略）の規定の適用を受けない建築物について政令で定める範囲内において増築、改築、大規模の修繕又は大規模の模様替をする場合においては（略）、これらの規定は、適用しない。

対象になるのは、第22条の規定に適合しない建物の増築や改築だけです。
建築基準法第86条の７第１項は、第３条第２項により第22条など複数の規定の適用を受けない建築物について、政令で定める範囲内で増築・改築・大規模の修繕・大規模の模様替をする場合に、その規定を適用しないと定めています。
このうち屋根に関する増築・改築の範囲を具体的に定めているのが、次の章で見る施行令第137条の２の３です。
大規模の修繕や大規模の模様替、構造耐力や外壁など屋根以外の規定は、それぞれ別の条項で範囲が決まるため、この記事では屋根に関する増築・改築に絞って説明します。

増築だけじゃなくて改築でも対象になるんですね。
具体的にはどんな要件を満たせばいいんでしょうか。

要件は面積の割合と、他部分への影響の２点です。
次の章で順番に見ていきましょう。

緩和を受けるにはどんな要件を満たす必要があるのか

建物全体の床面積の中で増築部分だけが小さく色分けされ、天秤で釣り合いを示しているイラスト

前の章で見た対象について、具体的に満たすべき要件を確認します。
要件は面積の割合に関するものと、他の部分への影響に関するものの２つです。

建築基準法施行令第百三十七条の二の三（屋根関係）　法第三条第二項の規定により法第二十二条第一項の規定の適用を受けない建築物についての法第八十六条の七第一項の政令で定める範囲は、増築及び改築については、増築又は改築に係る部分の対象床面積の合計が基準時における延べ面積の二十分の一を超えず、かつ、当該増築又は改築が当該増築又は改築に係る部分以外の部分の屋根における延焼の危険性を増大させないものである増築又は改築に係る部分とする。

要件は、面積の割合と延焼危険性の２つを同時に満たすことです。
１つ目は、増築・改築に係る部分の対象床面積の合計が、基準時における延べ面積の20分の１を超えないことです。
対象床面積は階段室や機械室など火災のおそれが少ない部分の床面積を除いた面積で、増改築のたびに合計して判定します。
２つ目は、その増築・改築が、増改築部分以外の屋根における延焼の危険性を増大させないものであることです。
この２つをどちらも満たす部分だけが、現行の第22条の適用を受けずに増築・改築できます。

20分の１というと、かなり小さい増築でないと使えない要件なんですね。
大きめの増築を考えている場合はどうなりますか。

超えた場合にどうなるかは、次の章の注意点で説明します。
他の緩和規定との違いも含めて見ていきましょう。

実務で見落としやすいのはどこか

小さな増築部分を持つ許容範囲内の建物と、大きな増築部分を持ち赤い禁止マークが付いた建物を並べたイラスト

屋根関係の要件を見てきましたが、他の137条の２系の規定と比べると特徴的な違いがあります。
似た構成の規定が並んでいるからこそ、取り違えやすい点に注意が必要です。

建築基準法施行令第百三十七条の二（構造耐力関係）第一号ロ（抜粋）　増築又は改築に係る部分がそれ以外の部分とエキスパンションジョイントその他の相互に応力を伝えない構造方法のみで接すること（略）。

見落としやすいのは、屋根関係には割合要件を代わりに満たす経路が無い点です。
構造耐力に関する施行令第137条の２や外壁に関する第137条の２の４には、面積の割合を超える場合でも、増築部分をエキスパンションジョイント等で区画したり、大臣が定める基準に適合させたりする代わりの経路が用意されています。
これに対して屋根関係の第137条の２の３には、そうした代わりの経路が定められていません。
そのため対象床面積の合計が延べ面積の20分の１を超えると、この規定による緩和そのものが使えなくなり、屋根については建物全体を現行の第22条の基準に適合させる必要が生じます。
他の137条の２系の規定と混同して「大きな増築でも区画すれば大丈夫」と考えると、思わぬ手戻りにつながります。

構造や外壁の規定と同じ感覚で考えると危ないんですね。
条項ごとに要件が違うことをきちんと確認しないといけませんね。

はい、条項ごとに緩和の作りが違う点は特に注意が必要です。
最後に実務での確認手順をまとめます。