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2019.07

再開発等促進区や開発整備促進区では用途の許可の理由がなぜ読み替えられるのか｜建築基準法第68条の３第６項から第９項を解説

再開発が進む地区計画の区域では、用途地域ごとの用途制限に対する特例許可の理由が、地区計画の内容に沿う形に読み替えられることがあります。
用途地域の用途制限は、原則として別表第二で決まり、ただし書の許可で例外を認めるのが基本の形です。
建築基準法第68条の３第６項から第９項は、その許可の理由に、地区計画において定められた土地利用に関する基本方針に適合することを加える読み替えや、第48条の規定の適用除外を定めています。
決め手になるのは、どの計画の区域か、どの項の規定か、そして地区整備計画が定められているかです。
今回は建築基準法第68条の３第６項から第９項が定める、第48条の用途制限の読み替えと適用除外について、条文の中身と、防火管理者が押さえておきたい点をあわせて解説します。

地区計画の区域では、用途の制限が読み替えられると聞きました。
何が変わるのでしょうか。

変わるのは、特例許可の理由の書きぶりです。
まず、第６項から見ていきましょう。

用途の制限は、どの条文に書かれているのですか。
特例許可の話ですよね。

用途地域ごとの制限と許可は、建築基準法第48条に書かれています。
順に確認していきますね。

この記事の結論

第６項は、再開発等促進区又は沿道再開発等促進区内の建築物について、第48条第１項から第13項までのただし書の許可の理由に、地区計画の基本方針に適合し業務の利便の増進上やむを得ない場合を加える読み替えを定めています。
第７項は、開発整備促進区の別表第二（か）項の建築物のうち、地区整備計画に適合し、特定行政庁が支障がないと認めるものに、第48条第６項・第７項・第12項・第14項を適用しないと定めています。
第８項は、開発整備促進区内の第７項以外の建築物について、同じ四つの項を商業その他の業務の利便の増進上という理由を加える形で読み替えます。
第９項は、歴史的風致維持向上地区計画の区域で、第48条第１項から第13項までの許可の理由に歴史的風致の維持及び向上を図る上でやむを得ない場合を加えます。
これらは建築基準法の用途制限の話で、消防法令の基準を緩めるものではありません。

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再開発等促進区の建築物にはなぜ用途制限の許可の理由が読み替えられるのか

第６項は、再開発等促進区や沿道再開発等促進区での、第48条の適用の仕方を定めています。
まず、条文を確認しましょう。

（建築基準法第六十八条の三第六項）地区計画又は沿道地区計画の区域のうち再開発等促進区又は沿道再開発等促進区内の建築物に対する第四十八条第一項から第十三項まで（これらの規定を第八十七条第二項又は第三項において準用する場合を含む。）の規定の適用については、第四十八条第一項から第十一項まで及び第十三項中「又は公益上やむを得ない」とあるのは「公益上やむを得ないと認め、又は地区計画若しくは沿道地区計画において定められた土地利用に関する基本方針に適合し、かつ、当該地区計画若しくは沿道地区計画の区域における業務の利便の増進上やむを得ない」と、同条第十二項中「工業の利便上又は公益上必要」とあるのは「工業の利便上若しくは公益上必要と認め、又は地区計画若しくは沿道地区計画において定められた土地利用に関する基本方針に適合し、かつ、当該地区計画若しくは沿道地区計画の区域における業務の利便の増進上やむを得ない」とする。

第６項は、地区計画又は沿道地区計画の区域のうち再開発等促進区又は沿道再開発等促進区内の建築物に対する第48条第１項から第13項までの適用について、「又は公益上やむを得ない」という文言を、地区計画の基本方針に適合する場合を含む文言に読み替えるとしています
読み替えの後は、特定行政庁が公益上やむを得ないと認めるか、地区計画又は沿道地区計画において定められた土地利用に関する基本方針に適合し、かつ、当該区域における業務の利便の増進上やむを得ないと認めるかのどちらかで、許可ができる書きぶりになります。
第12項（工業地域）だけは、「工業の利便上又は公益上必要」の部分が、同じ趣旨の文言に読み替えられます。
条文は、第48条の規定そのものを外すのではなく、ただし書の許可の理由の書きぶりを読み替える形です。第48条のただし書許可には、第15項の手続が定められています。
特定行政庁は、利害関係を有する者の出頭を求めて公開により意見を聴取し、かつ、建築審査会の同意を得なければならないと書かれています。
第６項には、この手続を外す書きぶりはありません。

適用を外すのではなく、読み替えるのですね。
次の第７項は、どう違いますか。

第７項は、読み替えではなく適用除外です。
対象が限られていますので、確認します。

開発整備促進区の別表第二（か）項の建築物にはなぜ第48条の規定が適用されないことがあるのか

第７項は、開発整備促進区での、別表第二（か）項の建築物の扱いを定めています。
条文を、確認しておきましょう。

（建築基準法第六十八条の三第七項）地区計画の区域のうち開発整備促進区（都市計画法第十二条の五第四項に規定する開発整備促進区をいう。以下同じ。）で地区整備計画が定められているものの区域（当該地区整備計画において同法第十二条の十二の土地の区域として定められている区域に限る。）内においては、別表第二（か）項に掲げる建築物のうち当該地区整備計画の内容に適合するもので、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるものについては、第四十八条第六項、第七項、第十二項及び第十四項の規定は、適用しない。

第７項は、開発整備促進区で地区整備計画が定められているものの区域のうち、都市計画法第12条の12の土地の区域として定められている区域内で、別表第二（か）項の建築物で地区整備計画の内容に適合し、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるものには、第48条第６項、第７項、第12項及び第14項を適用しないとしています
対象を絞る条件は、区域、建築物の種類、地区整備計画への適合、特定行政庁の認定の四つが重なっていることです。
別表第二（か）項は、用途地域の指定のない区域内に建築してはならない建築物を定める項で、劇場、映画館、店舗、飲食店、展示場などの用途に供する部分の床面積の合計が１万平方メートルを超えるものなどが挙がっています。
第48条第６項・第７項・第12項・第14項は、条文の文言で、それぞれ第二種住居地域、準住居地域、工業地域、用途地域の指定のない区域について定める項です。仮の例で、読み方を確かめます。
店舗の用途に供する部分の床面積の合計が２万平方メートルの建築物があったとします。
１万平方メートルを超えますから、別表第二（か）項に当たり得ます。
ただし、政令で定める用途に当たるかどうかや、地区整備計画の内容は、条文だけでは決まりません。
数値は、あくまで読み方の例です。

対象は、かなり絞られているのですね。
開発整備促進区のほかの建築物は、どうなりますか。

第８項に、その場合の定めがあります。
ここは読み替えになります。

開発整備促進区のそれ以外の建築物にはなぜ商業その他の業務の利便の増進上という理由が加わるのか

第８項は、第７項に当たらない建築物の扱いを、定めています。
条文を、確認しておきましょう。

（建築基準法第六十八条の三第八項）地区計画の区域のうち開発整備促進区（地区整備計画が定められている区域に限る。）内の建築物（前項の建築物を除く。）に対する第四十八条第六項、第七項、第十二項及び第十四項（これらの規定を第八十七条第二項又は第三項において準用する場合を含む。）の規定の適用については、第四十八条第六項、第七項及び第十四項中「又は公益上やむを得ない」とあるのは「公益上やむを得ないと認め、又は地区計画において定められた土地利用に関する基本方針に適合し、かつ、当該地区計画の区域における商業その他の業務の利便の増進上やむを得ない」と、同条第十二項中「工業の利便上又は公益上必要」とあるのは「工業の利便上若しくは公益上必要と認め、又は地区計画において定められた土地利用に関する基本方針に適合し、かつ、当該地区計画の区域における商業その他の業務の利便の増進上やむを得ない」とする。

第８項は、開発整備促進区で地区整備計画が定められている区域内の建築物（第７項の建築物を除く）に対する第48条第６項、第７項、第12項及び第14項の適用について、許可の理由に、地区計画の基本方針に適合し商業その他の業務の利便の増進上やむを得ない場合を加える読み替えを定めています
第７項が「適用しない」であるのに対し、第８項は読み替えです。
読み替えの対象になるのは、第６項・第７項・第12項・第14項の四つです。第６項の再開発等促進区の読み替えと違い、第１項から第５項、第８項から第11項、第13項は対象に入っていません。
理由に加わる言葉が、第６項では「業務の利便の増進上」、第８項では商業その他の業務の利便の増進上となっている点にも注意が必要です。

第７項は適用しない、第８項は読み替えなのですね。
歴史的な街並みの地区は、どうでしょうか。

歴史的風致維持向上地区計画は、第９項が定めています。
加わる理由が全く違います。

歴史的風致維持向上地区計画の区域ではなぜ歴史的風致の維持及び向上が許可の理由になるのか

第９項は、歴史的風致維持向上地区計画の区域の建築物についての読み替えです。
条文を、確認しておきましょう。

（建築基準法第六十八条の三第九項）歴史的風致維持向上地区計画の区域（歴史的風致維持向上地区整備計画が定められている区域に限る。）内の建築物に対する第四十八条第一項から第十三項まで（これらの規定を第八十七条第二項又は第三項において準用する場合を含む。）の規定の適用については、第四十八条第一項から第十一項まで及び第十三項中「又は公益上やむを得ない」とあるのは「公益上やむを得ないと認め、又は歴史的風致維持向上地区計画において定められた土地利用に関する基本方針に適合し、かつ、当該歴史的風致維持向上地区計画の区域における歴史的風致（地域歴史的風致法第一条に規定する歴史的風致をいう。）の維持及び向上を図る上でやむを得ない」と、同条第十二項中「工業の利便上又は公益上必要」とあるのは「工業の利便上若しくは公益上必要と認め、又は歴史的風致維持向上地区計画において定められた土地利用に関する基本方針に適合し、かつ、当該歴史的風致維持向上地区計画の区域における歴史的風致（地域歴史的風致法第一条に規定する歴史的風致をいう。）の維持及び向上を図る上でやむを得ない」とする。

第９項は、歴史的風致維持向上地区整備計画が定められている区域内の建築物に対する第48条第１項から第13項までの適用について、許可の理由に、地区計画の基本方針に適合し歴史的風致の維持及び向上を図る上でやむを得ない場合を加える読み替えを定めています
対象の条項は、第６項と同じ、第48条第１項から第13項までです。
加わる理由は、業務の利便の増進ではなく、地域歴史的風致法第１条に規定する歴史的風致の維持及び向上を図る上でやむを得ないことです。
第14項は、第９項の読み替えの対象に入っていません。

計画の種類によって、加わる理由が違うのですね。
四つの項の違いを、整理したいです。

一覧の表で、比べてみましょう。
あわせて防火管理者の確認事項も見ておきます。

第６項から第９項の読み替えはなぜ計画の種類ごとに理由の書きぶりが違うのか

第６項から第９項を、比べます。
違いは、計画の種類、対象の建築物、加わる理由です。

項	計画の区域	対象の建築物	第48条の扱い	加わる理由
第６項	地区計画・沿道地区計画の再開発等促進区、沿道再開発等促進区	区域内の建築物	第１項から第13項までを読み替え	業務の利便の増進上やむを得ない
第７項	地区計画の開発整備促進区（地区整備計画が定められ、都市計画法第12条の12の土地の区域）	別表第二（か）項の建築物のうち、地区整備計画に適合し支障がないと認められるもの	第６項・第７項・第12項・第14項を適用しない	読み替えではなく適用除外
第８項	地区計画の開発整備促進区（地区整備計画が定められている区域）	第７項の建築物を除く建築物	第６項・第７項・第12項・第14項を読み替え	商業その他の業務の利便の増進上やむを得ない
第９項	歴史的風致維持向上地区計画（歴史的風致維持向上地区整備計画が定められている区域）	区域内の建築物	第１項から第13項までを読み替え	歴史的風致の維持及び向上を図る上でやむを得ない

第６項・第８項・第９項は、ただし書の許可の理由に、地区計画の基本方針に適合し、それぞれの計画の目的の上でやむを得ない場合を加えるもので、第７項だけが対象を絞った適用除外です
共通するのは、地区計画において定められた土地利用に関する基本方針への適合が、読み替え後の理由の柱になっていることです。
第48条のただし書許可の手続を定める第15項は、これらの項の読み替えの対象には含まれていません。これらは建築基準法の用途制限の話で、防火管理者の義務を直接決めるものではありません。
ただし、該当する区域で建物を借りたり、テナントの用途を変えたりするときには、関係する場面があります。
判断に迷うときは、市区町村の窓口への相談も欠かせません。
明日から次の点を確認してください。