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2019.08

高度地区の建物の高さはなぜ都市計画で決まるのか｜建築基準法第58条と屋根工事の許可を解説

自分の建物のある地域が高度地区に指定されていると、建築物の高さにも都市計画の縛りがかかります。
建築基準法第58条は、その高さのルールと、屋根の工事に関する例外を定めています。
第１項が都市計画への適合、第２項が屋根工事などの高さの特例、第３項が許可の前の手続を定めています。
決め手になるのは、最高限度が定められているかどうかと、特定行政庁の許可の有無です。
今回は建築基準法第58条が定める高度地区内の建築物の高さについて、三つの項の中身と、防火管理者が押さえておきたい点をあわせて解説します。

建物の高さは、都市計画でも決まるのでしょうか。
高度地区とは、どんな地区ですか。

建築基準法第58条に、高度地区内の高さの規定があります。
まず、条文から見ていきましょう。

屋根に太陽光パネルを載せると、高さの制限を超えませんか。
例外はないのでしょうか。

第２項に、屋根工事の許可の規定があります。
第１項から第３項までの中身を、順に確認しますね。

この記事の結論

建築基準法第58条第１項は、高度地区内では建築物の高さは高度地区に関する都市計画において定められた内容に適合しなければならないと定めています。
高度地区は、都市計画法で、用途地域内において市街地の環境を維持し、又は土地利用の増進を図るため、高さの最高限度又は最低限度を定める地区とされています。
第２項は、最高限度が定められた高度地区内で、再生可能エネルギー源の利用に資する設備の設置のため必要な屋根に関する工事などを行う建築物のうち、特定行政庁が市街地の環境を害するおそれがないと認めて許可したものは、その許可の範囲内で最高限度を超えられると定めています。
第２項の許可の対象は、構造上やむを得ないものとして国土交通省令で定めるものに限られます。
第３項は、第２項の許可に第44条第２項を準用しており、許可の前に建築審査会の同意が必要です。

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高度地区内の建築物の高さは都市計画に適合させ屋根工事は許可で最高限度を超えられ許可の前に建築審査会の同意が必要であることを示す図解

高度地区に指定されると建物の高さはなぜ都市計画の内容に合わせなければならないのか

第58条は、見出しに「高度地区」と付いています。
この条は、三つの項でできています。
第１項が原則を定め、第２項と第３項が屋根工事などの例外とその手続を定めています。

（建築基準法第五十八条第一項）高度地区内においては、建築物の高さは、高度地区に関する都市計画において定められた内容に適合するものでなければならない。

第58条第１項は、高度地区内の建築物の高さを、都市計画で定められた内容に適合させなければならないと定めています
高さの具体的な数値は、条文には書かれていません。
数値は、高度地区に関する都市計画で地区ごとに決められます。
都市計画の内容は、市区町村の窓口で確認できます。
建築基準法は、その内容に適合するよう求めているだけです。

数値が条文に書かれていないので、地区ごとに確認するのですね。
高度地区は、法律でどう決められているのでしょうか。

都市計画法に、高度地区の定義があります。
最高限度と最低限度について確認しましょう。

高度地区は高さの最高限度だけでなく最低限度も定められるのか

高度地区の意味は、都市計画法の条文で定められています。
条文を、確認しておきましょう。

（都市計画法第九条第十八項）高度地区は、用途地域内において市街地の環境を維持し、又は土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度又は最低限度を定める地区とする。

都市計画法は、高度地区を、建築物の高さの最高限度又は最低限度を定める地区と定めています
定める場所は、用途地域内です。
目的は、市街地の環境を維持することと、土地利用の増進を図ることの二つです。
条文は「最高限度又は最低限度」と書いています。
地区によって、上限だけを決めるものも、下限を決めるものもあり得ます。
どちらが定められているかは、都市計画の内容を確かめる必要があります。

上限だけでなく、下限を決める地区もあるのですね。
屋根の工事の例外は、どちらの地区が対象ですか。

第２項は、最高限度が定められた高度地区が対象です。
次に、条文を詳しく見ていきましょう。

再生可能エネルギー設備の屋根工事ならなぜ最高限度を超えられることがあるのか

第２項は、対象と条件が条文に細かく書かれています。
長い条文なので、区切りながら確認しましょう。

（建築基準法第五十八条第二項）前項の都市計画において建築物の高さの最高限度が定められた高度地区内においては、再生可能エネルギー源の利用に資する設備の設置のため必要な屋根に関する工事その他の屋外に面する建築物の部分に関する工事を行う建築物で構造上やむを得ないものとして国土交通省令で定めるものであつて、特定行政庁が市街地の環境を害するおそれがないと認めて許可したものの高さは、同項の規定にかかわらず、その許可の範囲内において、当該最高限度を超えるものとすることができる。

第２項は、最高限度が定められた高度地区内で、屋根工事などを行う建築物のうち、国土交通省令で定めるもので特定行政庁が許可したものの高さは、その許可の範囲内で最高限度を超えられると定めています
対象は、再生可能エネルギー源の利用に資する設備の設置のため必要な屋根に関する工事などを行う建築物です。
条件は、構造上やむを得ないものとして国土交通省令で定めることです。
さらに、特定行政庁が市街地の環境を害するおそれがないと認めて許可したことが要ります。
超えられるのは、許可の範囲内だけです。
許可なしに超えてよいという意味ではありません。超えられる高さの計算例を示します。
都市計画で高さの最高限度が15メートルと仮定します。
許可の範囲が、最高限度から１メートルまで超えることを認めるものだったとします。
15＋１＝16メートルが、その建築物の高さの上限の目安です。
数値は、読み方の例です。

許可の範囲までしか超えられないのですね。
許可の前には、どんな手続がありますか。

第３項が、許可の前の手続を定めています。
第44条とのつながりを確認していきましょう。

屋根工事の許可にはなぜ建築審査会の同意が必要なのか

第３項は、第２項の許可の手続を定めています。
準用している第44条第２項の条文も、あわせて確認しましょう。

（建築基準法第五十八条第三項）第四十四条第二項の規定は、前項の規定による許可をする場合について準用する。

（建築基準法第四十四条第二項）特定行政庁は、前項第四号の規定による許可をする場合においては、あらかじめ、建築審査会の同意を得なければならない。

第３項は、第２項の許可をする場合に第44条第２項を準用しており、特定行政庁はあらかじめ建築審査会の同意を得る必要があります
準用とは、別の規定を、その場面に当てはめることです。
第44条第２項は、道路内の建築の許可について、あらかじめ同意を得ると定めています。
第58条第３項は、この考え方を、第２項の許可にも及ぼしています。
許可の前に、建築審査会の同意が要る点が、手続の特徴です。
同意の具体的な進め方は、特定行政庁の窓口で確認が欠かせません。

許可の前に、審査会の同意まで要るのですね。
防火管理者は、なにを確認したらよいでしょうか。

高度地区の話は建築基準法の話ですが、増築や屋上の工事のときに関係します。
確認したい点を、五つにまとめます。

増築や屋上の設備工事を考えるとき防火管理者はなにを確かめておくとよいのか

第58条は、建築物の高さに関する建築基準法の規定です。
防火管理者の義務を、直接に決めるものではありません。
ただし、増築や屋上の設備工事を考えるときには、関係する場面があります。 第58条の高さの規定は建築基準法の話であり、消防法令の基準を緩めるものではありません
高さの許可を受けられる工事でも、消防用設備等の設置基準は別に判断します。
判断に迷うときは、所轄消防署への相談も欠かせません。
明日から次の点を確認してください。