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2019.08

地区計画で敷地面積の最低限度が決まると小さな土地はなぜ使い続けられるのか｜建築基準法第68条の２第３項と施行令第136条の２の５を解説

地区計画などが定められた区域では、市町村の条例で、敷地面積の最低限度が決められることがあります。
そうなると、すでにその基準より小さな敷地として使っている土地は、どうなるのか気になるところです。
建築基準法第68条の２第３項は、条例に、そうした土地の適用除外を定めるよう求めています。
決め手になるのは、どんな土地が対象か、どんな使い方が条件か、そして除外の対象にならない場合はどこかです。
今回は建築基準法第68条の２第３項と施行令第136条の２の５が定める、敷地面積の最低限度と適用除外について、条文の中身と、防火管理者が押さえておきたい点をあわせて解説します。

地区計画の条例で敷地面積の最低限度が決まると、小さな敷地はもう使えませんか。
長く建っている建物もあるので、心配です。

条文は、すでにある土地に適用除外を求めています。
まず、条文から見ていきましょう。

最低限度を決めるのは、市町村の条例なのですよね。
適用除外は、どこで決まりますか。

条例の中に、適用除外の規定を置くことになっています。
順に確認していきますね。

この記事の結論

建築基準法第68条の２第３項は、条例で建築物の敷地面積に関する制限を定める場合に、条例へ適用除外の規定を定めるものとすると定めています。
対象は、条例の施行又は適用の際に現に敷地として使用されている土地で適合しないものなどです。
除外を受けられるのは、その土地の全部を一の敷地として使用する場合です。
第３条第３項では、従前の規定に違反している場合と適合するに至った場合は、適用除外の対象から外れる場合として書かれています。
施行令第136条の２の５第１項第四号は、敷地面積の最低限度を、合理的な数値であることなどと定めています。

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地区計画の条例で敷地面積の最低限度が決まっても小さい土地は適用除外の規定により全部を一の敷地として使えることを示す図解

敷地面積の最低限度はなぜ地区計画等の区域で条例により定められるのか

敷地面積の制限を条例で定める根拠は、建築基準法第68条の２です。
第１項と第２項が、条例で定められる範囲を決めています。
まず、条文を確認しましょう。

（建築基準法第六十八条の二第一項）市町村は、地区計画等の区域（地区整備計画、特定建築物地区整備計画、防災街区整備地区整備計画、歴史的風致維持向上地区整備計画、沿道地区整備計画又は集落地区整備計画（以下「地区整備計画等」という。）が定められている区域に限る。）内において、建築物の敷地、構造、建築設備又は用途に関する事項で当該地区計画等の内容として定められたものを、条例で、これらに関する制限として定めることができる。

第１項は、市町村が、地区整備計画等が定められている区域内で、地区計画等の内容として定められた建築物の敷地に関する事項などを、条例で制限として定めることができると定めています
定めるのは、国や都道府県ではなく、市町村です。
対象になるのは、地区整備計画等が定められている区域に限られます。
敷地に関する事項の一つが、敷地面積の最低限度です。第２項は、その制限の考え方を定めています。
条文を、確認しておきましょう。

（建築基準法第六十八条の二第二項）前項の規定による制限は、建築物の利用上の必要性、当該区域内における土地利用の状況等を考慮し、地区計画、防災街区整備地区計画、歴史的風致維持向上地区計画又は沿道地区計画の区域にあつては適正な都市機能と健全な都市環境を確保するため、集落地区計画の区域にあつては当該集落地区計画の区域の特性にふさわしい良好な居住環境の確保と適正な土地利用を図るため、それぞれ合理的に必要と認められる限度において、同項に規定する事項のうち特に重要な事項につき、政令で定める基準に従い、行うものとする。

第２項は、条例による制限を、合理的に必要と認められる限度で、特に重要な事項について、政令で定める基準に従って行うものと定めています
制限は、何でも自由に決められるのではなく、政令で定める基準に従います。
基準の中身は、あとで施行令第136条の２の５を確認します。

市町村が、政令の基準に従って条例で制限を決めるのですね。
すでに小さな敷地の建物は、どうなりますか。

第３項が、その場合の適用除外を定めています。
条文で、確認しましょう。

すでに小さな土地はなぜ条例の適用除外で使い続けられるのか

第３項は、敷地面積の制限を条例で定める場合の、条例の中身を定めています。
条文を、確認しておきましょう。

（建築基準法第六十八条の二第三項）第一項の規定に基づく条例で建築物の敷地面積に関する制限を定める場合においては、当該条例に、当該条例の規定の施行又は適用の際、現に建築物の敷地として使用されている土地で当該規定に適合しないもの又は現に存する所有権その他の権利に基づいて建築物の敷地として使用するならば当該規定に適合しないこととなる土地について、その全部を一の敷地として使用する場合の適用の除外に関する規定（第三条第三項第一号及び第五号の規定に相当する規定を含む。）を定めるものとする。

第３項は、敷地面積の制限を条例で定める場合に、条例へ、現に敷地として使用されている土地などについて、その全部を一の敷地として使用する場合の適用の除外に関する規定を定めるものとすると定めています
対象の一つは、条例の施行又は適用の際、現に建築物の敷地として使用されている土地で、規定に適合しないものです。
もう一つは、現に存する所有権その他の権利に基づいて敷地として使用するならば、規定に適合しないこととなる土地です。
条文の書き方は「定めるものとする」で、条例に置く規定について述べています。条件は、「その全部を一の敷地として使用する場合」です。
計算例を示します。
条例で敷地面積の最低限度が100平方メートルと定められたとします。
条例の施行の際、すでに80平方メートルの土地の全部を一の敷地として使っている建物があります。
この土地は、除外規定があれば、80平方メートルのまま全部を一の敷地として使用する場合に該当します。
条文が書いているのは、その全部を一の敷地として使う場合であり、分けて使う場合は、書かれていません。
数値は、読み方の例です。

全部を一の敷地として使う場合が条件なのですね。
除外の対象にならない場合は、ありますか。

括弧書きの中に、第３条第３項の名前が出てきます。
次に、その条文を確認します。

適用除外の規定にはなぜ第３条第３項第一号と第五号に相当する規定が含まれるのか

第３項の括弧書きは、第３条第３項第一号及び第五号に相当する規定を含めると書いています。
第３条は、既存の建築物の扱いを定める条文です。
まず、第２項を確認しましょう。

（建築基準法第三条第二項）この法律又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の施行又は適用の際現に存する建築物若しくはその敷地又は現に建築、修繕若しくは模様替の工事中の建築物若しくはその敷地がこれらの規定に適合せず、又はこれらの規定に適合しない部分を有する場合においては、当該建築物、建築物の敷地又は建築物若しくはその敷地の部分に対しては、当該規定は、適用しない。

第３条第２項は、規定の施行又は適用の際に現に存する建築物やその敷地が規定に適合しない場合は、その規定を適用しないと定めています
これが、いわゆる既存不適格の考え方の土台になる条文です。
第３項は、この第２項が適用されない場合を、各号で定めています。第３項の柱書と、第一号と第五号を、条文で確認しておきましょう。

（建築基準法第三条第三項）前項の規定は、次の各号のいずれかに該当する建築物、建築物の敷地又は建築物若しくはその敷地の部分に対しては、適用しない。
（同項第一号）この法律又はこれに基づく命令若しくは条例を改正する法令による改正（この法律に基づく命令又は条例を廃止すると同時に新たにこれに相当する命令又は条例を制定することを含む。）後のこの法律又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の適用の際当該規定に相当する従前の規定に違反している建築物、建築物の敷地又は建築物若しくはその敷地の部分
（同項第五号）この法律又はこれに基づく命令若しくは条例の規定に適合するに至つた建築物、建築物の敷地又は建築物若しくはその敷地の部分

第３条第３項は、第２項の規定を、第一号の従前の規定に違反している場合と、第五号の規定に適合するに至った場合などには、適用しないと定めています
第一号は、従前の規定に違反しているものです。
第五号は、規定に適合するに至ったものです。
第68条の２第３項の括弧書きは、条例の適用除外の規定に、これらに相当する規定を含めるものとしています。第３条第２項と第３項の関係を、表にまとめます。

項目	第２項	第３項第一号	第３項第五号
対象	施行又は適用の際に現に存する建築物やその敷地	従前の規定に違反しているもの	規定に適合するに至ったもの
第２項の適用	規定を適用しない	第２項は適用しない	第２項は適用しない

違反していた土地や、適合するようになった土地は、対象から外れるのですね。
最低限度の数値は、自由に決められますか。

数値の基準は、施行令が定めています。
施行令第136条の２の５を確認しましょう。

条例の敷地面積の最低限度はなぜ合理的な数値でなければならないのか

第68条の２第２項が求める政令の基準は、施行令第136条の２の５が定めています。
敷地面積の最低限度は、第１項第四号です。
条文を、確認しておきましょう。

（施行令第百三十六条の二の五第一項）法第六十八条の二第一項の規定に基づく条例による制限は、次の各号に掲げる事項で地区計画等の内容として定められたものについて、それぞれ当該各号に適合するものでなければならない。
四　建築物の敷地面積の最低限度　次に掲げるものであること。
イ　地区計画等（集落地区計画を除く。）の区域にあつては、建築物の敷地が細分化されることにより、又は建築物が密集することにより、住宅その他の建築物の敷地内に必要とされる空地の確保又は建築物の安全、防火若しくは衛生の目的を達成することが著しく困難となる区域について、当該区域の良好な住居の環境の確保その他市街地の環境の維持増進に貢献する合理的な数値であること。

施行令第136条の２の５第１項第四号イは、地区計画等の区域では、敷地が細分化されることなどにより、空地の確保や建築物の安全、防火又は衛生の目的を達成することが著しく困難となる区域について、合理的な数値であることを求めています
数値は、市町村が好きに決められるものではなく、合理的な数値であることが求められます。
理由として、空地の確保と、建築物の安全、防火又は衛生が挙げられています。
集落地区計画の区域は、第１項第四号ロに別の書き方があります。この第四号の数値と、第68条の２第３項の適用除外の関係を、表にまとめます。

項目	施行令第136条の２の５第１項第四号	法第68条の２第３項
役割	敷地面積の最低限度の数値の基準	すでにある土地の適用除外の規定
求めること	合理的な数値であること	条例に除外の規定を定めるものとすること

数値の基準と、すでにある土地の適用除外は、別々の規定なのですね。
公共事業で敷地が小さくなった場合は、どうなりますか。

施行令第136条の２の５に、第11項があります。
あわせて確認しましょう。

公共事業で敷地が減った土地はなぜ施行令で別に適用除外が定められるのか

施行令第136条の２の５第11項は、公共事業で敷地面積が減った場合の、条例の中身を定めています。
条文を、確認しておきましょう。

（施行令第百三十六条の二の五第十一項）法第六十八条の二第一項の規定に基づく条例で建築物の敷地面積の最低限度に関する制限を定める場合においては、当該条例に、法第八十六条の九第一項各号に掲げる事業の施行による建築物の敷地面積の減少により、当該事業の施行の際現に建築物の敷地として使用されている土地で当該制限に適合しなくなるもの及び当該事業の施行の際現に存する所有権その他の権利に基づいて建築物の敷地として使用するならば当該制限に適合しないこととなる土地のうち、次に掲げる土地以外のものについて、その全部を一の敷地として使用する場合の適用の除外に関する規定を定めるものとする。
一　法第八十六条の九第一項各号に掲げる事業の施行により面積が減少した際、当該面積の減少がなくとも建築物の敷地面積の最低限度に関する制限に違反していた建築物の敷地及び所有権その他の権利に基づいて建築物の敷地として使用するならば当該制限に違反することとなつた土地
二　当該条例で定める建築物の敷地面積の最低限度に関する制限に適合するに至つた建築物の敷地及び所有権その他の権利に基づいて建築物の敷地として使用するならば当該制限に適合することとなるに至つた土地

第11項は、法第86条の９第１項各号に掲げる事業の施行による敷地面積の減少で制限に適合しなくなる土地のうち、二つの土地以外のものについて、全部を一の敷地として使用する場合の適用の除外に関する規定を、条例に定めるものとすると定めています
公共事業などで敷地面積が減った場合にも、全部を一の敷地として使用する場合の除外の規定を置きます。
除外の対象から外れるのは、減少がなくても制限に違反していた土地と、制限に適合するに至った土地です。
第３項の考え方が、公共事業の場面にも及んでいます。建築基準法の話は、防火管理者の義務を直接決めるものではありません。
ただし、建物の敷地を分けたり、増築や建替えを考えたりするときには、関係する場面があります。
判断に迷うときは、市町村の窓口への相談も欠かせません。
明日から次の点を確認してください。